Zakopane najdroższe w Polsce. 34,9 tys. zł za metr mieszkania

Zakopane drugi rok z rządu zajmuje pierwszą pozycję w rankingu najdroższych miast turystycznych Polski — metr kwadratowy mieszkania kosztuje tam 34,9 tys. zł, co stanowi wzrost o 12 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Ceny w górskiej perle przekraczają nawet 50 tys. zł za metr w przypadku najbardziej poszukiwanych nieruchomości.

Kto naprawdę kupuje mieszkania w Zakopanem?

Burmistrz Zakopanego Łukasz Filipowicz na konferencji prasowej wyjaśnił, że mieszkania w mieście kupują przede wszystkim inwestorzy z zewnątrz — osoby spoza Zakopanego, które traktują nieruchomości jako aktywa inwestycyjne. Choć istnieją również lokalni inwestorzy, zdecydowana większość nabywców pochodzi spoza miasta.

Ta struktura nabywców ma bezpośredni wpływ na charakter rynku wynajmu. Jak podkreślił burmistrz, większość mieszkań kupowanych inwestycyjnie pracuje dziś w najmie krótkoterminowym — czyli na platformach takich jak Airbnb czy Booking. To rozwiązanie jest dla inwestorów bardziej opłacalne niż tradycyjny wynajem długoterminowy, ale jednocześnie drastycznie ogranicza dostępność mieszkań dla lokalnych mieszkańców szukających wynajmu na stałe.

Ograniczone tereny budowlane — naturalny limit cen

Burmistrz Filipowicz nie ukrywał, że wysokie ceny wynikają przede wszystkim z fundamentalnego ograniczenia: Zakopane ma ograniczoną ilość terenów pod zabudowę. Prawo budowlane, ochrona przyrody i topografia terenu sprawiają, że nowych inwestycji jest znacznie mniej niż popytu.

— Ceny są porównywalne z centrum Warszawy, a nawet z kurortami Europy Zachodniej. Tak było zresztą od lat — powiedział burmistrz, podkreślając, że sytuacja nie jest nowa, ale pogłębia się wraz ze wzrostem zainteresowania inwestycyjnego.

Aspekt	Zakopane	Warszawa centrum	Kurort Zachodniej Europy
Cena za m²	34,9–50+ tys. zł	~35–45 tys. zł	Porównywalne
Główni nabywcy	Inwestorzy z zewnątrz	Mix: mieszkańcy + inwestorzy	Inwestorzy turystyczni
Typ wynajmu	Krótkoterminowy (Airbnb)	Mieszany	Krótkoterminowy
Dostępność terenów	Bardzo ograniczona	Ograniczona	Ograniczona

Co to oznacza: Zakopane konkuruje cenowo nie z innymi polskimi miastami, lecz z europejskimi kurortami narciarskimi. To pozycjonuje je jako produkt dla bogatych inwestorów, a nie dla przeciętnych polskich nabywców czy wynajmujących.

Mieszkania komunalne — zawsze za mało

Miasto dysponuje ponad 500 mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi. W 2024 roku samorząd oddał do użytku ponad 50 nowych lokali przy ulicy Kamieniec, a w przygotowaniu jest kolejna inwestycja przy ulicy Kasprowicza. Jednak — jak przyznał burmistrz — bez względu na to, ile mieszkań oddadzą, na liście oczekujących zawsze pozostaje kilkadziesiąt osób.

To nie jest problem specyficzny dla Zakopanego. Praktycznie wszystkie polskie miasta mierzą się z podobnym wyzwaniem: zapotrzebowanie na mieszkania komunalne i socjalne niezmiennie przewyższa możliwości budżetowe samorządów. Filipowicz przyznał też, że samorząd rozważa sprzedaż najbardziej zniszczonych budynków z lokalami socjalnymi, aby uzyskane środki przeznaczyć na budowę nowych mieszkań w lepszych lokalizacjach — decyzja będzie jednak należała do Rady Miasta.

Najem krótkoterminowy — główny winowajca?

Burmistrz wyraźnie wskazał na rozwój rynku Airbnb i podobnych platform jako na jedną z kluczowych przyczyn wzrostu cen. Liczył, że przygotowywane przepisy pozwolą samorządom wyznaczać strefy, w których taki najem byłby ograniczony. Takie rozwiązanie mogłoby zmniejszyć presję inwestorów i zahamować wzrost cen.

Niestety — jak zaznaczył Filipowicz — ustawodawca nie zdecydował się na takie rozwiązanie. Brak regulacji prawnych oznacza, że inwestorzy mogą swobodnie kupować mieszkania i oddawać je w wynajem krótkoterminowy, co dodatkowo ogranicza dostępność lokali na wynajem długoterminowy i mieszkania do kupienia dla lokalnej społeczności.

Czy spadek liczby mieszkańców to wina rynku mieszkaniowego?

Burmistrz odniósł się również do problemu depopulacji Zakopanego. Jego zdaniem spadek liczby mieszkańców nie wynika bezpośrednio z braku mieszkań, lecz z niekorzystnych trendów demograficznych obserwowanych w całej Polsce i Europie. Młodsze pokolenia emigrują do większych miast, gdzie jest więcej możliwości zawodowych — niezależnie od dostępności mieszkań.

To ważne rozróżnienie: problem Zakopanego nie jest lokalny, lecz systemowy. Nawet intensywna budowa mieszkań komunalnych nie pozwoli całkowicie zaspokoić potrzeb mieszkańców, ponieważ zainteresowanie lokalami niezmiennie przewyższa możliwości miasta.

Podsumowanie: Zakopane jako produkt luksusowy

Zakopane ewoluuje w kierunku miasta-produktu dla bogatych inwestorów i turystów, a nie dla lokalnej społeczności. Wysokie ceny, dominacja najmu krótkoterminowego i brak regulacji prawnych tworzą ekosystem, w którym przeciętny Polak nie ma szans na zakup czy wynajem mieszkania. Burmistrz ma świadomość problemu, ale jego możliwości działania są ograniczone brakiem narzędzi prawnych na poziomie ustawy. Rozwiązanie wymaga zmian legislacyjnych na szczeblu krajowym — samorząd sam nie da rady.