Gdzie ceny mieszkań na rynku wtórnym rosną najszybciej?

Według danych Otodom Analytics za czerwiec 2026 r., najszybciej ceny rosną w mniejszych miastach: Olsztyn i Bydgoszcz notują wzrosty ponad 10 proc. rok do roku, a Włocławek, Tarnów i Kalisz – przyrosty na poziomie 5–10 proc. Metropolie (Warszawa, Kraków, Gdańsk) rosną wolniej – zaledwie 2–4 proc. rocznie.

W jakich miastach ceny mieszkań spadają?

Spadki cen obserwujemy przede wszystkim w mniejszych miastach: Wałbrzychu (spadek 12,6 proc. dla kawalerek), Legnicy, Bielsku-Białej, Rybniku i Gdyni. Wśród byłych stolic wojewódzkich obniżki zanotowały także Kielce (4 proc.) i Kielce we wszystkich segmentach metraży.

Jaka jest średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie?

W Warszawie kawalerki (do 40 mkw.) wyceniane są średnio poniżej 20 tys. zł/mkw., co stanowi wzrost zaledwie 3,3 proc. rok do roku – jeden z najmniejszych wzrostów wśród największych polskich miast.

Które miasta mają najtańsze mieszkania na rynku wtórnym?

Najtańsze mieszkania znajdują się w Wałbrzychu, gdzie średnia cena kawalerek spadła poniżej 5 tys. zł/mkw. Inne tanie rynki to Legnica, Rybin i miasta górnicze. Dla porównania – w Rzeszowie ceny są już blisko 13 tys. zł/mkw.

Czy ceny mieszkań są stabilne na rynku wtórnym?

W ujęciu ogólnym ceny pozostają względnie stabilne, ale dynamika wzrosła w zdecydowanej większości miast w porównaniu z rokiem poprzednim. Jednak w kilku miastach oczekiwania sprzedających są niższe niż dwa lata temu – szczególnie w Wałbrzychu i Bielsku-Białej.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym: gdzie rosną, gdzie spadają

Analiza cen mieszkań na rynku wtórnym w Polsce. Odkryj, w których miastach oczekiwania sprzedających rosną najszybciej, a gdzie można znaleźć obniżki.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Polsce wykazują wyraźną dywergencję między miastami – mniejsze ośrodki notują dynamiczne wzrosty, podczas gdy największe metropolie rosną wolniej, a niektóre małe miasta doświadczają obniżek.

Dane Otodom Analytics za czerwiec 2026 r. pokazują, że największe różnice w dynamice cen między poszczególnymi miastami dotyczą najmniejszych mieszkań o powierzchni do 40 mkw. – segmentu, w którym zmienność oczekiwań sprzedających jest największa.

Gdzie ceny rosną najszybciej?

Wbrew intuicji, to nie Warszawa, Kraków czy Wrocław prowadzą wzrosty cen. Olsztyn i Bydgoszcz zanotowały podwyżki ponad 10 proc. rok do roku, a Włocławek, Tarnów i Kalisz – przyrosty na poziomie 5–10 proc. Te średnie miasta przyciągają uwagę inwestorów i kupujących, co przekłada się na rosnące oczekiwania sprzedających.

W przeciwieństwie do tego, największe miasta wykazują zdecydowanie wolniejszy wzrost:

Miasto	Wzrost cen (r/r)	Segment
Olsztyn	+10,0%	kawalerki
Bydgoszcz	+10,0%	kawalerki
Poznań	+5,0%	mieszkania 40-59 mkw.
Warszawa	+3,3%	wszystkie
Kraków	+3,8%	wszystkie
Gdańsk	+2,4%	wszystkie

Stabilność cen w Warszawie, Krakowie i Gdańsku sugeruje, że rynek w tych miastach jest bardziej nasycony – sprzedający nie mogą podnosić cen tak agresywnie, jak w mniejszych ośrodkach, gdzie popyt przewyższa podaż.

Gdzie ceny spadają?

Obniżki obserwujemy przede wszystkim w mniejszych miastach, szczególnie w byłych ośrodkach przemysłowych. Wałbrzyż zanotował największy spadek – aż 12,6 proc. dla kawalerek w ciągu roku. Średnia cena ofertowa spadła tam poniżej 5 tys. zł/mkw., co czyni to miasto najtańszym wśród analizowanych.

Obniżki zaobserwowano również w:

Legnicy – kilkuprocentowe spadki
Bielsku-Białej – spadki we wszystkich segmentach metraży (od kawalerek po mieszkania 60–89 mkw.)
Rybniku – spadki dla najmniejszych mieszkań
Gdyni – wśród największych rynków
Kielcach – 4 proc. spadek dla mieszkań 40–59 mkw., spadki we wszystkich metrażach

Co to oznacza dla kupujących? Miasta takie jak Wałbrzyż czy Kielce mogą oferować okazje dla inwestorów szukających tanich nieruchomości, ale spadki cen mogą sygnalizować słabszy popyt lub problemy strukturalne na lokalnym rynku pracy.

Różnice między segmentami metraży

Dynamika cen różni się znacząco w zależności od wielkości mieszkania. Najmniejsze mieszkania (do 40 mkw.) wykazują największą zmienność – zarówno wzrosty, jak i spadki są tu największe. To segment, w którym spekulacja i zmienność popytu są najwyższe.

Mieszkania średnie (40–59 mkw.) i duże (60–89 mkw.) wykazują bardziej stabilne trendy, choć obniżki dotyczą również i tych segmentów w miastach takich jak Bielsko-Biała czy Kielce.

Mapa cen: od Wałbrzycha do Warszawy

Rozbieżności cenowe między miastami są zdumiewające. W Wałbrzychu kawalerka kosztuje średnio poniżej 5 tys. zł/mkw., podczas gdy w Warszawie – poniżej 20 tys. zł/mkw. To czterokrotna różnica.

Wśród byłych stolic wojewódzkich najdroższe mieszkania znajdują się w Bielsku-Białej – średnio 9651 zł/mkw. dla kawalerek, choć i tam zaobserwowano obniżki rok do roku (wcześniej było powyżej 10 tys. zł/mkw.).

W mniejszych miastach poniżej 200 tys. mieszkańców, Rzeszów wyróżnia się jako najdroższy rynek – kawalerki wyceniane są na blisko 13 tys. zł/mkw., co sugeruje dynamiczny rozwój tego ośrodka.

Co to oznacza dla rynku?

Obecna sytuacja wskazuje na fragmentację rynku nieruchomości. Podczas gdy metropolie osiągają plateau cenowy (wzrosty 2–4 proc.), mniejsze miasta doświadczają zmienności – jedne rosną szybko (Olsztyn, Bydgoszcz), inne tracą na wartości (Wałbrzyż, Kielce).

Dla kupujących oznacza to, że wciąż istnieją okazje w mniejszych miastach, szczególnie w segmencie kawalerek. Dla inwestorów – wzrosty w Olsztynie czy Bydgoszczy mogą być bardziej obiecujące niż stabilne, ale powolne wzrosty w Warszawie.

Jednak warto pamiętać, że spadki cen w Wałbrzychu czy Kielcach mogą być zarówno szansą, jak i ostrzeżeniem – trzeba zbadać przyczyny spadków, zanim podejmie się decyzję o inwestycji. Dynamika cen w Polsce na rynku wtórnym w 2026 r. pokazuje, że lokalizacja i wielkość miasta mają kluczowe znaczenie dla kierunku zmian cen.