Czy ceny mieszkań rosną czy spadają w 2026 r.?

Ceny mieszkań nadal rosną nominalnie, ale tempo wzrostu wyraźnie słabnie. W maju 2026 r. indeks cen wzrósł zaledwie o 0,34 pkt — najsłabszy miesięczny wzrost w roku. W wielu dużych miastach zanotowano już korekty cen ofertowych.

Jaka jest różnica między ceną ogłoszenia a ceną transakcyjną?

W I kwartale 2026 r. różnica wahała się od 9 proc. w Katowicach do 17 proc. w Gdańsku. Ta luka oznacza, że kupujący faktycznie płacą znacznie mniej niż sugerują ogłoszenia sprzedających.

Czy teraz lepiej kupować mieszkanie czy czekać?

Dla kupujących to korzystniejszy moment — mają większą przestrzeń do negocjacji, zwłaszcza w dużych miastach i przy mieszkaniach poza najbardziej pożądanymi lokalizacjami. Warto jednak porównać ceny transakcyjne, nie tylko ofertowe.

Czy grunty budowlane też drożeją wolniej?

Nie — grunty budowlane pozostają pod presją cenową. Indeks cen działek wzrósł w maju do 158,58 pkt, kontynuując niemal trzyletni trend zwyżkowy, co oznacza, że negocjacje są tam znacznie trudniejsze.

Ceny mieszkań słabną. Kupujący mogą wreszcie negocjować

Q: W których miastach ceny mieszkań spadły?

Korekty zanotowano w Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Warszawie. W Gdańsku nowe mieszkania potaniały średnio o 1 proc. miesiąc do miesiąca, a w Warszawie oferta deweloperska spadła o 1,5 proc.

Dane NBP pokazują ochłodzenie rynku mieszkań w maju 2026 r. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną sięga 17 proc.

Rynek mieszkań w Polsce wchodzi w fazę ochłodzenia — kupujący zyskują wreszcie argumenty do negocjacji cen, a sprzedający tracą przewagę, którą mieli przez ostatnie miesiące.

Dane Narodowego Banku Polskiego oraz indeks Cenatorium pokazują, że choć ceny mieszkań nominalnie wciąż rosną, tempo wzrostu wyraźnie słabnie. W maju 2026 r. indeks cen mieszkań wyniósł 119,36 pkt, czyli zaledwie o 0,34 pkt więcej niż w kwietniu — był to najsłabszy miesięczny wzrost w całym roku. Na największych rynkach poza Warszawą indeks wzrósł do 133,95 pkt, ale i tu dynamika jest zdecydowanie mniejsza niż kilka miesięcy wcześniej.

Coraz większa przepaść między ogłoszeniami a rzeczywistymi transakcjami

Kluczowy sygnał zmian na rynku to rosnąca różnica między ceną z ogłoszenia a kwotą wpisaną w akcie notarialnym. To nie jest przypadek — to odzwierciedlenie rzeczywistej zmiany sił na rynku. Kupujący zaczynają negocjować, a sprzedający coraz częściej muszą się na to godzić.

W I kwartale 2026 r. różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi w dużych miastach sięgały od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. To ogromna rozpiętość — oznacza ona, że w Gdańsku kupujący faktycznie płacą średnio o 17 proc. mniej niż sugerują ogłoszenia. Dla porównania, w Katowicach ta różnica jest mniejsza, ale wciąż znacząca.

Miasto	Różnica cena ofertowa vs. transakcyjna	Znaczenie
Gdańsk	17 proc.	Kupujący mają najsilniejszą pozycję negocjacyjną
Warszawa	~10-12 proc. (szacunkowo)	Duża przestrzeń do negocjacji
Poznań	~11-13 proc. (szacunkowo)	Wyraźna luka między ogłoszeniami a transakcjami
Kraków	~10-12 proc. (szacunkowo)	Rosnąca przestrzeń dla kupujących
Katowice	9 proc.	Najmniejsza różnica, ale wciąż znacząca

Średnia cena transakcyjna spada, mimo że ogłoszenia rosną

Dane NBP dodatkowo wzmacniają obraz ochłodzenia rynku. Średnia cena transakcyjna na siedmiu największych rynkach wtórnych spadła do 13 477 zł/mkw., mimo że ceny widoczne w ogłoszeniach wciąż rosły. To pokazuje, że sama cena ofertowa coraz rzadziej jest wiarygodnym wskaźnikiem rzeczywistej wartości mieszkania.

Dla kupujących oznacza to, że warto patrzeć nie tylko na to, co oferują sprzedający, ale przede wszystkim na to, ile faktycznie płacą inni kupujący za podobne mieszkania w tej samej okolicy. Ta informacja jest teraz bardziej cenna niż kiedykolwiek.

Korekty cen w dużych miastach — pierwszy sygnał słabszej pozycji sprzedających

Najbardziej widoczne napięcie widać w dużych miastach, gdzie część cen ofertowych zaczęła się cofać. Korekty odnotowano w Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Warszawie, zarówno przy nowych mieszkaniach, jak i lokalach z drugiej ręki.

W Gdańsku nowe mieszkania potaniały średnio o 1 proc. miesiąc do miesiąca, podczas gdy lokale na rynku wtórnym podrożały o 0,2 proc. — to pokazuje, że deweloperzy zaczynają reagować na zmianę nastrojów, obniżając ceny, aby przyciągnąć kupujących. W Warszawie oferta deweloperska spadła o 1,5 proc. miesiąc do miesiąca, a rynek wtórny ustabilizował się po kwietniowym wzroście o 2 proc.

Te korekty są sygnałem, że sprzedający zaczynają rozumieć, iż rynek się zmienia. Wysokie ceny z ogłoszeń już nie wystarczają — muszą być gotowi na negocjacje.

Co to oznacza dla kupujących?

Dla osób szukających mieszkania to potencjalnie bardzo korzystny moment. Tam, gdzie mieszkanie nie znajduje się w najbardziej pożądanej lokalizacji, argumenty do negocjacji mogą być znacznie silniejsze niż kilka miesięcy wcześniej. Kupujący mogą teraz testować niższe oferty i sprawdzać, czy sprzedający jest gotów zejść z ceny — coś, co jeszcze niedawno było niemożliwe.

Warto jednak pamiętać, że ta zmiana dotyczy przede wszystkim mieszkań. Sytuacja na rynku gruntów budowlanych wygląda zupełnie inaczej — indeks cen działek wzrósł w maju do 158,58 pkt, o 0,79 pkt względem kwietnia i o 3,17 pkt rok do roku, kontynuując niemal trzyletni trend zwyżkowy. Jeśli planujesz zakup działki budowlanej, presja cenowa pozostaje wyraźna.

Jak przygotować się do negocjacji?

Przed decyzją warto policzyć skutki i porównać lokalny rynek bardzo dokładnie. Zbierz dane o cenach transakcyjnych w swojej okolicy — są one dostępne w notariacie i coraz częściej publikowane przez portale nieruchomościowe. Porównaj je z cenami z ogłoszeń. Im większa różnica, tym więcej masz argumentów do negocjacji.

Pamiętaj, że cena ofertowa to już nie punkt wyjścia do negocjacji — to często punkt, od którego trzeba zejść. Sprzedający, którzy tego nie rozumieją, mogą czekać na kupujących znacznie dłużej niż kilka miesięcy wcześniej.