Ceny mieszkań w Polsce zwolniły. Kupujący negocjują zniżki

Rynek mieszkań w Polsce wchodzi w fazę spowolnienia wzrostu cen, choć wciąż pozostaje rynkiem wzrostowym. Indeks rynku mieszkaniowego osiągnął w maju 2026 roku poziom 119,36 pkt, wzrastając zaledwie o 0,34 pkt w stosunku do kwietnia i o 3,11 pkt rok do roku, co oznacza wyraźne zwolnienie tempa wzrostu cen mieszkań w stosunku do poprzednich miesięcy.

Zmiana tempa wzrostu cen w największych miastach

Najbardziej widoczne spowolnienie obserwuje się na rynkach poza Warszawą. Indeks dla siedmiu największych miast (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań i Łódź) osiągnął w maju 133,95 pkt, co oznacza wzrost zaledwie o 0,22 pkt względem kwietnia i o 3,63 pkt rok do roku. To było jednocześnie najwolniejsze miesięczne tempo wzrostu od początku 2026 roku.

Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Monitoring Cenatorium wykazał, że w maju średnie ceny ofertowe spadły zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w trzech kluczowych miastach: Krakowie, Gdyni oraz Poznaniu. W Gdańsku mieszkania oferowane przez deweloperów potaniały średnio o 1 proc. w porównaniu z kwietnia, natomiast lokale z drugiej ręki zdrożały symboliczną o 0,2 proc.

Warszawski rynek pierwotny również odnotował spadek. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów była w maju o 1,5 proc. niższa niż miesiąc wcześniej. Na rynku wtórnym stolicy nie odnotowano większych zmian i ceny ofertowe pozostały na zbliżonym poziomie.

We Wrocławiu i Łodzi sytuacja wygląda inaczej – w obu miastach ceny mieszkań nadal rosną, a stawki stopniowo doganiają poziomy obserwowane w innych największych miastach w Polsce. Rosnące stawki sprawiają, że coraz częściej porównuje się ceny mieszkań w Polsce do realnych zarobków, bo dostępność metrażu zależy dziś nie tylko od samej ceny za metr, ale i od lokalnych wynagrodzeń.

Dramatyczne różnice między ogłoszeniami a rzeczywistymi cenami

Jednym z najważniejszych zjawisk na rynku jest rosnąca przepaść między ceną w ogłoszeniu a kwotą faktycznie zapłaconą przez kupujących. Coraz częściej sprzedający muszą liczyć się z negocjacjami, a kupujący uzyskują znaczne ustępstwa cenowe.

Miasto	Różnica cena–ogłoszenie (Q1 2026)
Gdańsk	ponad 17%
Kraków	~15%
Warszawa	~12%
Katowice	niespełna 9%

W pierwszym kwartale 2026 roku różnice wynosiły od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. Wpływa na to między innymi coraz większy udział nowych, droższych mieszkań w ofercie. Dane Narodowego Banku Polskiego potwierdzają to zjawisko – średnia cena transakcyjna mieszkań na siedmiu największych rynkach wtórnych w Polsce spadła zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym, osiągając 13 477 zł za metr kwadratowy. Jednocześnie średnie ceny ofertowe nadal rosły, co jeszcze bardziej zwiększyło rozbieżność między oczekiwaniami sprzedających a kwotami płaconymi przez kupujących.

Co to oznacza: Kupujący mają coraz większy margines do negocjacji. Jeśli planujesz zakup mieszkania, warto pamiętać, że cena w ogłoszeniu nie jest ceną końcową – możesz liczyć na ustępstwa sięgające nawet kilkunastu procent, szczególnie w miastach takich jak Gdańsk czy Kraków.

Dysproporcje cenowe w Warszawie

Nadal wyraźne są różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami stolicy. W maju średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym w Śródmieściu wyniosła 20 625 zł za metr kwadratowy. Dla porównania na Białołęce oraz w Rembertowie przeciętne stawki wciąż pozostawały poniżej 13 tys. zł za metr – to oznacza różnicę prawie 60 proc. między najbardziej prestiżową dzielnicą a peryferiami.

Eksperci zwracają uwagę, że zainteresowanie zakupem mieszkań w Warszawie nie słabnie. Największym powodzeniem cieszą się mniejsze lokale, które mimo wyższej ceny za metr kwadratowy są łatwiejsze do sfinansowania ze względu na niższą wartość całej nieruchomości. Kredyt na mieszkanie łatwiej dopasować do mniejszej kwoty zobowiązania. Warto pamiętać, że zdolność kredytowa zależy od wielu czynników – bank patrzy, ile masz dzieci, jakie osiągasz dochody i jakie masz inne obciążenia.

Co to oznacza: Jeśli planujesz zakup mieszkania w Warszawie, warto rozważyć mniejsze metraże. Mimo wyższej ceny za metr kwadratowy, całkowita wartość nieruchomości będzie niższa, a kredyt łatwiej dostosować do swoich możliwości finansowych.

Działki budowlane – najszybciej drożejący segment rynku

Na tle rynku mieszkań wyróżniają się działki budowlane, których ceny rosną niemal nieprzerwanie od trzech lat. Początek 2026 roku przyniósł wprawdzie wolniejsze tempo podwyżek, jednak majowe odczyty nadal wskazują na utrzymanie wzrostowego trendu.

Indeks rynku gruntów osiągnął w maju poziom 158,58 pkt, czyli o 0,79 pkt więcej niż miesiąc wcześniej. W porównaniu z majem 2025 roku wzrósł o 3,17 pkt, co było najniższą roczną dynamiką od początku ubiegłego roku. Niektóre samorządy próbują przeciwdziałać rosnącym stawkom, oferując tanie działki budowlane dla młodych, jednak w skali kraju grunty pozostają najszybciej drożejącym segmentem rynku nieruchomości.

Co to oznacza: Jeśli rozważasz budowę domu, działki budowlane będą coraz droższe. Warto śledź oferty samorządów dla młodych ludzi – mogą one stanowić realną alternatywę do rynkowych cen gruntów.