Ceny mieszkań w 2026: raport Otodom prognozuje wzrost 2-4 proc.

Ceny mieszkań w drugiej połowie 2026 roku będą rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji, czyli o około 2-4 proc. rok do roku — wynika z najnowszego raportu Otodom “Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości”. Prognoza ta jednak zawiera istotne zastrzeżenie: przyszłość rynku nieruchomości w Polsce zależy przede wszystkim od tego, kto będzie dominować wśród kupujących w kolejnych miesiącach.

Dwa scenariusze dla rynku mieszkań

Raport Otodom wskazuje na dwa możliwe warianty rozwoju sytuacji na rynku. W pierwszym, bardziej prawdopodobnym scenariuszu, rynek zdominują osoby w wieku 30-40 lat kupujące mieszkania na własne potrzeby. W takim przypadku deweloperzy będą uzupełniać swoją ofertę tańszymi lokalami z popularnego segmentu, co oznacza utrzymanie wzrostu cen na poziomie zbliżonym do inflacji.

W mniej prawdopodobnym wariancie rynek zdominują zamożniejsi kupujący w wieku około 50 lat, zainteresowani mieszkaniami o wyższym standardzie. Wówczas deweloperzy mogliby zwiększyć udział droższych inwestycji w ofercie, co oznaczałoby wzrost cen wyraźnie przekraczający inflację oraz ograniczenie dostępności mieszkań z popularnego segmentu.

W obu scenariuszach zakładane jest utrzymanie stabilnej podaży mieszkań. Firmy deweloperskie będą elastycznie dostosowywać liczbę uruchamianych inwestycji do bieżącego poziomu popytu.

Jaka jest obecna sytuacja na rynku pierwotnym i wtórnym?

Aktualnie średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Łódź) przekroczyła w II kwartale 2024 roku 16 tys. zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 7 proc. rok do roku. Na rynku wtórnym średnia cena wyniosła 15,5 tys. zł za metr kwadratowy, rosnąc o 3 proc. rok do roku — czyli w tempie zbliżonym do inflacji.

Parametr	Rynek pierwotny	Rynek wtórny
Średnia cena (II kw. 2024)	16 000 zł/mkw.	15 500 zł/mkw.
Wzrost rok do roku	7 proc.	3 proc.
Tempo wzrostu	Powyżej inflacji	Zbliżone do inflacji

Co to oznacza: Wzrost średnich cen ofertowych na rynku pierwotnym jest w dużej mierze efektem wprowadzania do sprzedaży nowych, droższych projektów, a nie podnoszenia cen mieszkań już znajdujących się w ofercie. To ważne rozróżnienie — deweloperzy nie podnoszą cen istniejących lokali, lecz budują droższe inwestycje, co podwyższa średnią.

Nastroje konsumentów: sprzeczne sygnały

Raport ujawnia ciekawą sprzeczność. Z jednej strony 56 proc. Polaków spodziewa się dalszego wzrostu cen mieszkań, co świadczy o pesymizmie konsumentów wobec przyszłości dostępności mieszkań. Z drugiej strony, mimo spadku zaufania do branży deweloperskiej, popyt na nowe mieszkania pozostaje silny.

W czerwcu 2024 roku sprzedaż lokali deweloperskich była o 48 proc. wyższa niż przed rokiem, a około 7 tys. mieszkań pozostawało objętych rezerwacjami. To pokazuje, że pomimo krytyki branży, Polacy nadal aktywnie kupują nowe mieszkania.

Kryzys zaufania do deweloperów

Odsetek respondentów uznających zjawisko patodeweloperki za powszechne wzrósł do rekordowych 72 proc. Udział pozytywnych ocen firm deweloperskich spadł do zaledwie 14 proc., podczas gdy negatywne oceny wzrosły do 44 proc. To najgorsza ocena branży w historii badań Otodom.

Jednocześnie zainteresowanie kupnem mieszkania od dewelopera spadło do 18 proc. respondentów (o 3 punkty procentowe mniej niż rok temu). Natomiast 49 proc. ankietowanych deklaruje zainteresowanie zakupem mieszkania z rynku wtórnego — tyle samo co rok wcześniej.

Rola pośredników nieruchomości

Raport wskazuje także na pogorszenie ocen pośredników nieruchomości. Jedynie 26 proc. badanych uznało usługi agentów za pomocne i warte swojej ceny, co oznacza spadek o 6 punktów procentowych w porównaniu z II kwartałem ubiegłego roku.

Czynniki zewnętrzne: stopy procentowe i rynki finansowe

Eksperci zwracają uwagę na ważny czynnik: utrzymywanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej nie oznacza stabilizacji kosztów kredytów hipotecznych. Oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy także od sytuacji na rynkach finansowych i czynników geopolitycznych, które mogą zmienić się niezależnie od decyzji RPP.

To oznacza, że nawet jeśli ceny mieszkań będą rosnąć wolno, dostępność finansowa mogą pogorszyć zmiany na rynkach kredytowych. Dla potencjalnych kupujących to oznacza konieczność śledzenia nie tylko cen nieruchomości, ale także warunków kredytowania.

Podsumowanie: co czeka kupujących?

Prognoza Otodom sugeruje, że druga połowa 2026 roku przyniesie umiarkowany wzrost cen mieszkań — na poziomie zbliżonym do inflacji. Jednak rzeczywisty scenariusz będzie zależeć od decyzji kupujących: czy będą to młodsi ludzie szukający tanich mieszkań, czy zamożniejsi seniorzy poszukujący luksusowych lokali. Deweloperzy będą elastycznie reagować na popyt, dostosowując swoją ofertę do preferencji rynku.

Dla potencjalnych kupujących to oznacza, że czeka ich rynek z umiarkowanymi wzrostami cen, ale także z wciąż niskim zaufaniem do branży deweloperskiej i rosnącymi kosztami kredytów hipotecznych.