Ceny mieszkań jesienią 2026: stabilizacja czy wzrost?

Rynek mieszkań w drugiej połowie 2026 roku stoi przed rozstajami dróg – eksperci Otodom wskazują dwa scenariusze, z których pierwszy zakłada stabilizację cen na poziomie inflacji, a drugi przewiduje ich wyraźniejszy wzrost. Decyzja między tymi ścieżkami będzie zależeć przede wszystkim od struktury popytu, którą obserwujemy już od kilku miesięcy.

Obecna sytuacja na rynku: stabilizacja przy wzroście podaży

Obecnie rynek mieszkań znajduje się w fazie względnej stabilizacji. Średnia cena nowych mieszkań w siedmiu największych miastach wyniosła 16 tys. zł za mkw. w II kwartale 2026, natomiast na rynku wtórnym było to 15,5 tys. zł za mkw. Roczny wzrost cen utrzymuje się na poziomie 3 procent. Paradoksalnie, liczba mieszkań dostępnych na sprzedaż rośnie, jednak ceny pozostają bez znaczących zmian – większe wahania wynikają raczej z rodzaju oferowanego mieszkania niż z rzeczywistych podwyżek.

To zjawisko wynika z dostosowania się deweloperów do warunków rynkowych. Podaż mieszkań ma pozostać stabilna, a skala nowych inwestycji będzie zmieniać się w zależności od poziomu sprzedaży. Oznacza to, że branża reaguje na popyt, a nie go generuje.

Pierwszy scenariusz: wzrost zbliżony do inflacji

Pierwszy scenariusz, uznawany przez ekspertów Otodom za bardziej prawdopodobny, zakłada dominację kupujących z tzw. potrzebą życiową – głównie osób w wieku 30–40 lat. W takim wariancie deweloperzy będą rozwijać ofertę tańszych mieszkań, najlepiej dopasowanych do możliwości kredytowych tej grupy demograficznej.

W efekcie wzrost cen pozostanie ograniczony i zbliżony do inflacji, czyli około 2–4 procent rocznie. Ewentualne korekty cen ofertowych będą symboliczne. Jednak tutaj pojawia się ważny niuans – jak wskazuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, średnie stawki mogą pozostać stabilne, ale struktura oferty zmieni się znacząco.

Tańsze lokale będą szybko znikać z rynku, podczas gdy droższe mieszkania pozostaną w statystykach, podbijając średnią. Praktycznie oznacza to, że oferta będzie stale uzupełniana o tańsze mieszkania, przy jednoczesnej możliwości zakupu lokali droższych i wyższej jakości. Dla kupujących powinna to być dobra wiadomość – większy wybór w segmencie, na którym skupia się największa liczba potencjalnych nabywców.

Drugi scenariusz: wzrost cen i zmniejszenie dostępności

Drugi scenariusz jest mniej optymistyczny dla osób szukających mieszkania w popularnym segmencie. Zakłada on zmianę struktury kupujących na korzyść zamożniejszych klientów, mniej zależnych od kredytu – głównie osób po 50. roku życia, zainteresowanych poprawą standardu mieszkania.

W takim układzie deweloperzy skoncentrują się na droższych inwestycjach, co przełoży się na szybszy wzrost cen i ograniczenie dostępności mieszkań z popularnego segmentu. Oferta pozostanie wysoka, ale będzie mniej dostosowana do możliwości finansowych młodszych kupujących.

Aspekt	Scenariusz 1 (stabilizacja)	Scenariusz 2 (wzrost)
Główna grupa kupujących	Osoby 30–40 lat, potrzeba życiowa	Osoby 50+, poprawa standardu
Wzrost cen	2–4% rocznie (inflacja)	Szybszy wzrost
Oferta mieszkań tańszych	Stale uzupełniana	Zmniejszająca się
Dostępność dla młodych	Dobra	Ograniczona
Fokus deweloperów	Mieszkania popularne	Mieszkania premium

Sprzedaż rośnie, mimo negatywnych nastrojów

Jednym z paradoksów obecnej sytuacji jest rozbieżność między nastrojami a rzeczywistymi decyzjami zakupowymi. Rynkowy obraz komplikuje wyraźne pogorszenie nastrojów wobec branży deweloperskiej – aż 72 procent badanych uważa patodeweloperkę za zjawisko powszechne, a udział pozytywnych ocen firm spadł do zaledwie 14 procent. Jednocześnie odsetek ocen negatywnych osiągnął 44 procent.

Ale dane sprzedażowe mówią zupełnie inną historię. W czerwcu 2026 sprzedaż nowych mieszkań była aż o 48 procent wyższa niż rok wcześniej, a liczba rezerwacji utrzymuje się na wysokim poziomie – 7 tys. lokali. Klienci zatem wcale nie uciekają z rynku deweloperskiego, mimo swojego niezadowolenia z branżą.

Badanie Kantar i Otodom wskazuje, że chęć zakupu mieszkania używanego deklaruje niespełna 50 procent ankietowanych, a na nowe mieszkania stawia 18 procent badanych (spadek o 3 punkty procentowe rok do roku). Wyróżnia się jednak grupa, która nie ma zdania – dla 33 procent badanych wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym nie ma znaczenia.

Jak rynek wtórny reaguje na trendy deweloperskie

Rynek wtórny pod względem cenowym szybko podąża śladem rynku deweloperskiego. Decyzje o podwyżkach podejmują tu właściciele indywidualni, którzy, w przeciwieństwie do deweloperów, reagują bardziej intuicyjnie na sygnały z otoczenia.

Pojawieniu się nowej, droższej inwestycji w sąsiedztwie towarzyszy budowanie w nich przekonania, że wartość wszystkich nieruchomości w okolicy automatycznie rośnie. W efekcie odruchowo korygują własne oczekiwania finansowe. To zjawisko może prowadzić do szybszego wzrostu cen na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy działają bardziej strategicznie.

Co to oznacza dla kupujących

Dla osób planujących zakup mieszkania jesienią 2026 roku kluczowe jest zrozumienie, że rynek będzie się kształtować w zależności od tego, czy dominować będą kupujący z potrzebą życiową, czy inwestorzy zamożniejsi. Pierwszy scenariusz oznacza większy wybór i dostępność mieszkań w popularnym segmencie, drugi – konieczność szybszej decyzji i wyższych cen.

Ważne jest również to, że sprzedaż mieszkań odbija – wzrost o 48 procent rok do roku sugeruje, że rynek przygotowuje się na powrót kupujących we wrześniu i październiku. To tradycyjnie okresy, gdy na rynek wracają osoby, które latem nie podejmowały decyzji. Struktura oferty, którą zastanę te osoby, będzie decydująca dla kierunku, w którym pójdzie rynek w ostatnich miesiącach roku.