Kredyty hipoteczne II kw. 2026: wzrost stawek i spadek zdolności

Drugi kwartał 2026 roku przyniósł radykalny zwrot w trendach na rynku kredytów hipotecznych – oprocentowanie wzrosło, zdolność kredytowa spadła, a relacja między marżami dla kredytów ze zmiennym i stałym oprocentowaniem się odwróciła. Konflikt na Bliskim Wschodzie uruchomił lawinę zmian, która zaburzył optymistyczne prognozy z pierwszych miesięcy roku.

Przełom w marcu: szok na rynku oprocentowania

Pierwszy kwartał 2026 roku sprzyjał kredytobiorcom – oprocentowanie systematycznie spadało, a banki konkurowały ceną. Trend załamał się gwałtownie w marcu. Oprocentowanie kredytów ze stałą stopą skoczyło z 5,78% w pierwszym tygodniu marca do 6,27% w kwietniu – wzrost o prawie 50 punktów bazowych w ciągu zaledwie kilku tygodni. Bankier.pl zauważa, że tak szybkich wzrostów nie obserwowano nigdy, nawet w czasach mocnych podwyżek stóp procentowych przez NBP.

Przyczyna? Konflikt w Iranie uruchomił lawinę na rynkach finansowych. Niepewność geopolityczna przełożyła się na wzrost rentowności obligacji, co bezpośrednio wpłynęło na koszty finansowania banków i oprocentowanie oferowanych kredytów.

Zmienne vs. stałe: odwrócenie historycznych trendów

Wzrost oprocentowania dotknął przede wszystkim kredyty ze stałą stopą. Kredyty oparte na zmiennej stopie (WIBOR) wzrosły znacznie mniej – wskaźniki WIBOR ruszyły w górę, ale skala ruchów była zdecydowanie mniejsza. Efekt? Różnica między stawkami zmiennego i stałego oprocentowania jeszcze się powiększyła.

Parametr	I kw. 2026	II kw. 2026	Zmiana
Marża zmienne (pp.)	1,76	1,84	+0,08
Marża stałe (pp.)	1,82	1,81	-0,01
Zdolność kredytowa	1,176 mln zł	1,11 mln zł	-5,6%
Wskaźnik DSTI (stałe)	-	50,4%	najwyższy od 2024

Co to oznacza: Przez lata banki oferowały niższe marże dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem – to była ich strategia konkurencyjna. W II kwartale 2026 trend się odwrócił. Po raz pierwszy w obserwowanej przez Bankier.pl historii kredytobiorcy wybierający zmienne oprocentowanie mają średnio wyższą zdolność kredytową niż zwolennicy stałej stopy.

Warto jednak dodać ważne zastrzeżenie: różnica między marżami jest niewielka, a na zwrot wpłynęła w dużej mierze nowa polityka cenowa jednego z liczących się na rynku banków. Może to być zatem przejściowy efekt, który zostanie zniwelowany drobnymi korektami w cennikach już wkrótce.

Zdolność kredytowa: spadek o 5,6% w ciągu dwóch miesięcy

Profilowa rodzina warszawska (para z dzieckiem, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym) mogła liczyć na średnio 1,176 mln zł finansowania w marcu 2026. W maju wskaźnik osiągnął lokalny dołek – 1,11 mln zł. To spadek o 66 tys. zł, czyli 5,6% w ciągu zaledwie dwóch miesięcy.

Przyczyna jest prosta: wzrost oprocentowania i zmiana marż banków bezpośrednio zwiększyły ratę kredytu, a tym samym zmniejszyły zdolność kredytową. Zjawiskiem obserwowanym od początku serii podwyżek stóp procentowych było proponowanie przez banki kredytobiorcom decydującym się na stałą stopę nieco wyższych kwot – banki chciały zachęcić klientów do tego wariantu. W II kwartale 2026 trend stanął na głowie.

Wskaźnik DSTI: banki gotowe zaakceptować 50,4% dochodów na ratę

Wskaźnik DSTI (Debt Service To Income) to stosunek wysokości raty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego. Dla profilowej rodziny z dochodem 15 tys. zł miesięcznie wskaźnik ten sygnalizuje, jak liberalnie banki podchodzą do oceny zdolności kredytowej.

W czerwcu 2026 banki były gotowe zaakceptować, by profilowe gospodarstwo przeznaczyło 50,4% swoich dochodów na ratę kredytu (średnia z maksimów dopuszczalnych dla okresowo stałego oprocentowania). Dla porównania, w styczniu 2024 roku analogiczny wskaźnik wynosił 44,9%. To wzrost o 5,5 punktu procentowego w ciągu zaledwie 30 miesięcy.

Co to oznacza: Wyższy DSTI wskazuje na bardziej liberalne podejście kredytodawców do oceny zdolności. Banki są gotowe udzielać kredytów gospodarstwom domowym bardziej obciążonym ratami. Z jednej strony to dobre wieści dla kredytobiorców – łatwiej uzyskać wyższą kwotę. Z drugiej strony to sygnał ryzyka: gospodarstwa domowe bardziej zależne od stabilności dochodów i wrażliwe na wzrost oprocentowania.

Refinansowanie biło rekordy, mimo złych wiadomości

Paradoksalnie, sprzedaż kredytów napędzana refinansowaniem biła rekordy w II kwartale 2026, jakby nic złego się nie działo. Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyty przy niższych stawkach, pospieszyły się refinansować, zanim oprocentowanie wzrosło jeszcze bardziej. To zjawisko maskuje rzeczywisty stan rynku – liczba nowych kredytów mogła być słabsza niż sugerują dane o sprzedaży.

Przyszłość: niepewność jako słowo-klucz

W kolejnych miesiącach na rynku kredytów hipotecznych pierwsze skrzypce grać będą nadal czynniki zewnętrzne. Losy konfliktu na Bliskim Wschodzie pozostają niejasne, a gospodarcze efekty marcowego szoku dopiero nabierają kształtów. Patrząc na ostatnie zmiany w cennikach banków, dostrzec można ślady początku powrotu do “przedwojennych” cen – czyli czasów przed szkiem. Ruch może okazać się jednak złudzeniem, chwilowym wahnięciem, które wkrótce zostanie zanegowane korektą.

Niepewność pozostaje słowem-kluczem dla kredytobiorców planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować własną sytuację finansową, tolerancję ryzyka i horyzont czasowy. Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem mogą być tańsze, ale narażają na ryzyko wzrostu raty. Stałe oprocentowanie droższe, ale daje pewność – kluczową wartość w czasach niepewności.