Ceny mieszkań w Polsce 2026: ile zapłacisz za metr

Ceny mieszkań w Polsce w 2026 roku utrzymują się na relatywnie stabilnym poziomie, choć znacznie różnią się w zależności od lokalizacji — od najtańszych miast przemysłowych województwa śląskiego po ekskluzywne ośrodki turystyczne na północy i południu kraju.

Ile kosztuje metr kwadratowy w największych miastach?

Na rynku pierwotnym, czyli w nowych inwestycjach deweloperskich, Warszawa pozostaje najdroższym dużym miastem Polski. Zaraz za nią plasuje się Kraków, a następnie Gdańsk i Gdynia. Ceny za metr kwadratowy w tych miastach znacznie przekraczają średnią krajową i sięgają kilku tysięcy złotych.

Na rynku wtórnym, gdzie kupujemy mieszkania od dotychczasowych właścicieli, ceny są nieco niższe niż w segmencie pierwotnym. Różnice między miastami są jednak równie wyraźne — duże aglomeracje takie jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto wyraźnie drożeją, podczas gdy mniejsze ośrodki oferują znacznie bardziej przystępne ceny.

Gdzie mieszkania są najdroższe, a gdzie najtańsze?

Miejscowość	Średnia cena za m²	Typ lokalizacji
Zakopane	20 934 zł	Ośrodek turystyczny
Sopot	wysoka	Ośrodek turystyczny
Świnoujście	wysoka	Ośrodek turystyczny
Warszawa	wysoka	Metropolia
Kraków	wysoka	Metropolia
Miasta śląskie (przemysłowe)	niska	Poprzemysłowe
Miasta dolnośląskie (mniejsze)	niska	Poprzemysłowe

Zakopane wyróżnia się na tle całego kraju — średnia cena za metr kwadratowy wynosi tam 20 934 zł/m², co czyni to miasto najdroższym w Polsce. Drugie miejsce zajmuje Sopot, a trzecie Świnoujście. Warszawa, mimo że jest stolicą i największym miastem, plasuje się dopiero na czwartym miejscu.

Wysoki poziom cen w miejscowościach turystycznych wynika z zainteresowania inwestorów, którzy kupują mieszkania pod wynajem krótkoterminowy. Turystyka i sezonowość sprawiają, że ceny w tych lokalizacjach są sztucznie zawyżone w porównaniu z ich rzeczywistą wartością użytkową.

Na przeciwnym biegunie znajdują się miasta przemysłowe i poprzemysłowe, szczególnie w województwie śląskim i dolnośląskim. Tam ceny za metr kwadratowy są znacznie niższe, ponieważ rynek pracy jest mniej atrakcyjny, a demografia mniej korzystna niż w dużych aglomeracjach.

Jak zmieniały się ceny w ostatnich latach?

Wzrost cen mieszkań w Polsce obserwuje się od 2016 roku, ale najbardziej dynamiczny wzrost nastąpił po pandemii w latach 2021-2024. Na ten wzrost wpłynęła kombinacja czynników: inflacja, tanie kredyty hipoteczne i masowy napływ kapitału inwestycyjnego do sektora nieruchomości.

Porównując obecną średnią cenę mieszkań w Polsce z latami poprzednimi, specjaliści mówią o pewnym wyhamowaniu, a nawet stabilizacji cen na rynku nieruchomości. Po latach szybkiego wzrostu rynek zaczyna się uspokajać.

Zmiana cen w 2026 roku w stosunku do 2025

Na rynku pierwotnym średnia cena za metr kwadratowy wzrosła o symboliczne 0,7% w porównaniu z rokiem 2025. To zdecydowanie wolniejsze tempo wzrostu niż w poprzednich latach. Na rynku wtórnym zaobserwowano nawet spadek cen, co sugeruje, że kupujący mają lepszą pozycję negocjacyjną.

Ciekawym przykładem są Gdańsk i Gdynia, gdzie ceny mieszkań w porównaniu do 2025 roku wzrosły najmocniej spośród dużych miast. Wpływ na tę sytuację ma migracja ludności z innych rejonów Polski, dostępność mieszkań w atrakcyjnej lokalizacji i dynamiczny rozwój miast w sektorze usług.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?

Stabilizacja cen to dobra wiadomość dla potencjalnych kupujących, którzy obawiają się dalszych wzrostów. Analitycy nie przewidują w kolejnych latach gwałtownych spadków cen związanych z tzw. pęknięciem bańki mieszkaniowej. Zamiast tego ceny będą kształtowane przede wszystkim przez lokalizację, ale także przez ceny promocyjne oferowane przez deweloperów.

Na rynku w największych miastach w Polsce obserwuje się nadpodaż mieszkań, co wpływa na większą konkurencję między deweloperami i mocniejszą walkę o klienta. To oznacza, że kupujący mogą liczyć na lepsze warunki negocjacyjne, promocje i elastyczność w warunkach umowy.

Dla inwestorów oznacza to, że czasy szybkich zysków z aprecjacji nieruchomości mogą się skończyć. Przychody z wynajmu będą bardziej istotne niż wzrost wartości nieruchomości. W miejscowościach turystycznych, gdzie ceny są sztucznie zawyżone, ryzyko inwestycyjne jest wyższe.

Ważnym narzędziem do analizy konkretnych cen jest Rejestr Cen Nieruchomości, gdzie można sprawdzić, za ile dokładnie sprzedawano nieruchomości w promieniu 500 metrów od konkretnego adresu w ciągu ostatnich 2 lat. To pozwala na bardziej precyzyjną ocenę wartości konkretnej nieruchomości i uniknięcie znacznego przeplacenia.