Geopolityka a ceny mieszkań w Polsce. Co czeka rynek w 2024?

Geopolityka wpływa na ceny nowych mieszkań w Polsce przede wszystkim poprzez wzrost kosztów budowy, energii i materiałów budowlanych, choć eksperci rynku nieruchomości uważają, że to nie jedyny — ani nawet nie główny — czynnik kształtujący poziom cen na rynku pierwotnym.

Jak konflikty geopolityczne podnoszą koszty budowy?

Napięcia geopolityczne, w tym przedłużający się konflikt na Bliskim Wschodzie, już dziś oddziałują na funkcjonowanie rynku nieruchomości. Wzrost cen paliw, energii i transportu przełoża się na cały łańcuch realizacji inwestycji — od produkcji materiałów budowlanych po logistykę i wykonawstwo.

Dom Development szacuje, że wzrost kosztów realizacji inwestycji w ostatnim okresie wynosi średnio około 250–300 zł na metrze kwadratowym. To znaczący wzrost, który zmusza deweloperów do dostosowywania stawek ofertowych. Tomasz Stoga, prezes Profit Development, wskazuje, że koszty budowy w ubiegłym roku były stabilne, ale ostatnio notuje się ich zwyżkę na poziomie 3–4 procent rok do roku. Jeśli konflikt zbrojny będzie się przedłużać, a presja inflacyjna nasilać, głównie przez dostępność i ceny paliw, parametry kosztowe mogą rosnąć szybciej.

Czy będą rabaty na mieszkania?

Deweloperzy ograniczają przestrzeń do oferowania rabatów. Tomasz Kaleta z Develii obserwuje utrzymującą się presję kosztową i prognozuje, że w kolejnych kwartałach można spodziewać się stopniowego ograniczania rabatów na rynku mieszkaniowym. To oznacza, że nabywcy, którzy liczyli na promocje, mogą być rozczarowani.

Jednocześnie obserwuje się paradoksalną sytuację: część klientów przyspiesza decyzje zakupowe w obawie przed rosnącą inflacją i dalszymi wzrostami cen. To utrzymuje popyt na rynku pierwotnym i stabilizuje go, pomimo niepewności geopolitycznej.

Jakie czynniki mają większy wpływ na ceny niż geopolityka?

Eksperci są zgodni: geopolityka to tylko jeden z wielu czynników. Znacznie większy wpływ mają inne elementy otoczenia inwestycyjnego.

Ograniczona dostępność gruntów

Najważniejszym czynnikiem cenotwórczym jest koszt gruntu i budowy. W największych miastach brakuje atrakcyjnych, dobrze przygotowanych działek pod budownictwo mieszkaniowe. Reforma planistyczna spowodowała przejściową sytuację na rynku gruntów, a nowe plany ogólne miast oparte na danych GUS mogą zapewniać mniejszą niż potrzebna podaż gruntów — o 25–30 procent mniej niż wskazują dane z telefonii komórkowej czy zużycia wody.

To oznacza, że nowe inwestycje będą uruchamiane na gruntach zakupionych po coraz wyższych stawkach. Trudno więc oczekiwać spadku cen nowych mieszkań w przyszłości.

Procedury administracyjne i wymogi techniczne

Wydłużające się procesy administracyjne, arbitralność decyzji urzędniczych, rosnące koszty przyłączy i wymogi techniczne — to wszystko zwiększa koszty realizacji inwestycji. Witold Kikolski z MS Waryński Development podkreśla, że presja na wzrost cen mieszkań nie wynika wyłącznie z kosztów samej budowy, ale z całego otoczenia inwestycyjnego, na które branża ma ograniczony wpływ.

Koszty finansowania i stopy procentowe

Dalsze decyzje dotyczące poziomu stóp procentowych wpływają na koszty finansowania inwestycji dla deweloperów i zdolność kredytową nabywców. To również kształtuje dynamikę cen na rynku pierwotnym.

Czy spodziewamy się gwałtownych wzrostów cen?

Nie. Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland wskazuje, że w największych miastach możliwy jest raczej umiarkowany wzrost stawek za metr kwadratowy, szczególnie w projektach o wysokim standardzie i w centralnych lokalizacjach. To znacznie mniej dramatyczne scenariusze niż wzrosty zaobserwowane w okresie po pandemii.

Grzegorz Smoliński z Dom Development przyznaje, że trudno jednoznacznie wskazać, o ile dokładnie mogą wzrosnąć ceny mieszkań w tym roku, ponieważ zależy to od wielu zmiennych: wysokości inflacji, kosztów materiałów, sytuacji na rynku pracy, poziomu stóp procentowych i podejścia firm do rozpoczynania kolejnych projektów.

Co zmienia się w preferencjach nabywców?

Pomimo niepewności geopolitycznej rynek mieszkaniowy pozostaje relatywnie stabilny, a klienci aktywni. Nabywcy coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na cenę lokalu, ale także na:

• wiarygodność dewelopera — w czasach niepewności ważne jest, by inwestor miał pewność, że projekt będzie ukończony,
• bezpieczeństwo zakupu — gwarancje i standardy ochrony konsumenta,
• standard inwestycji — jakość materiałów, wykończenia i udogodnień.

To oznacza, że cena nie jest już jedynym decydującym czynnikiem. Nabywcy szukają stabilności i pewności, co zmienia dynamikę konkurencji na rynku.

Co to oznacza dla kupujących?

Jeśli planujesz zakup mieszkania, warto wiedzieć, że:

1. Rabaty będą coraz rzadsze — presja kosztowa zmusza deweloperów do zmniejszania promocji, więc jeśli widzisz ofertę z rabatem, może to być ostatnia szansa.

2. Ceny będą rosnąć, ale nie gwałtownie — spodziewaj się umiarkowanego wzrostu, a nie dramatycznych podwyżek jak po pandemii.

3. Reputacja dewelopera ma znaczenie — w czasach niepewności geopolitycznej i ekonomicznej wiarygodność inwestora jest kluczowa.

4. Gruntu przybywa mało — ograniczona dostępność dobrych działek oznacza, że nowe projekty będą droższe, a ich liczba może się zmniejszać.

5. Procedury administracyjne mogą wydłużać realizację — arbitralność decyzji urzędniczych to ryzyko, które deweloperzy przenoszą na ceny.

Rynek nieruchomości w Polsce pozostaje w fazie przejściowej. Geopolityka to ważny czynnik, ale nie jedyny. Rzeczywiste wzrosty cen będą wynikiem kombinacji wielu elementów: inflacji, dostępności gruntów, kosztów finansowania i procedur administracyjnych. Nabywcy, którzy chcą uniknąć dalszych wzrostów, powinni działać szybko, ale rozważnie — wybierając sprawdzonych deweloperów i projekty w dobrych lokalizacjach.