Najem krótkoterminowy: rejestr obowiązkowy lub 50 tys. zł kary

Rząd wprowadza obowiązkową rejestrację wszystkich mieszkań wynajmowanych turystom w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), a właściciele, którzy tego nie zrobią, będą narażeni na kary pieniężne do 50 tys. zł. To kluczowa zmiana w regulacji najmu krótkoterminowego, która ma wejść w życie 1 sierpnia 2024 roku i całkowicie zmieni zasady prowadzenia tego biznesu w Polsce.

Czym jest CWTON i jak będzie funkcjonować?

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych to ogólnopolski rejestr apartamentów, mieszkań i domów wynajmowanych turystom. Każdy obiekt wynajmowany na okresy krótsze niż 30 dni będzie musiał być w nim zarejestrowany i otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny. Numer ten będzie obowiązkowy w każdej internetowej ofercie najmu — zarówno na dedykowanych portalach, jak i na platformach typu Airbnb czy Booking.

Według projektu ustawy omawianego przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, rejestr ma służyć przeciwdziałaniu nielegalnej działalności na rynku noclegowym. Resort podkreśla, że nielegalnie prowadzony najem krótkoterminowy stanowi nieuczciwą konkurencję dla klasycznych usługodawców — hoteli, pensjonatów i legalnych operatorów noclegowych.

Jakie kary grożą za brak rejestracji?

Naruszenie	Kara
Prowadzenie działalności bez wpisu do CWTON	Do 50 tys. zł
Brak numeru identyfikacyjnego w ofertach internetowych	Do 50 tys. zł
Naruszenie obowiązków przez platformy pośredniczące	Do 50 tys. zł
Odmowa przeprowadzenia kontroli	Zawieszenie wpisu + możliwość wykreślenia

Administracyjne kary pieniężne do 50 tys. zł będą wymierzane za: brak wpisu do ewidencji, niepodanie numeru identyfikacyjnego w internetowych ofertach, naruszenie obowiązków przez platformy pośredniczące w najmie krótkoterminowym, a także za odmowę przeprowadzenia kontroli, która skutkować będzie zawieszeniem wpisu w rejestrze.

Uprawnienia gmin i wspólnot mieszkaniowych

Nowe przepisy dają gminom znaczące uprawnienia w zakresie regulacji najmu krótkoterminowego. Rady gmin będą mogły wyznaczać strefy, w których wynajmowanie mieszkań turystom będzie zakazane. Decyzje będą podejmowane w oparciu o ocenę uciążliwości takiej działalności dla mieszkańców danego obszaru.

Ponadto mieszkańcy i wspólnoty mieszkaniowe uzyskają prawo do wniesienia o kontrolę mieszkań wynajmowanych turystom. Jeśli kontrola wykaże niespełnianie ustawowych wymogów, obiekt będzie mógł zostać wykreślony z ewidencji. Odmowa przeprowadzenia kontroli będzie skutkowała zawieszeniem wpisu w CWTON.

Co to oznacza dla właścicieli mieszkań?

Nowe regulacje stanowią znaczący zwrot w podejściu państwa do najmu krótkoterminowego. Dla właścicieli wynajmujących mieszkania turystom oznacza to konieczność szybkiej legalizacji swojej działalności poprzez rejestrację w CWTON. Ci, którzy dotychczas prowadzili najem “na szaro”, bez żadnych formalności, będą zmuszeni do wyboru: albo zarejestrować się i działać legalnie, albo zaryzykować karę do 50 tys. zł.

Regulacja ma również wpływ na wspólnoty mieszkaniowe i sąsiadów. Mieszkańcy budynków, gdzie prowadzi się intensywny najem turystyczny, będą mieć narzędzia do ochrony swojego spokoju — mogą wnieść o kontrolę i w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, doprowadzić do wykreślenia obiektu z rejestru.

Dla branży hotelarskiej i tradycyjnych operatorów noclegowych nowe przepisy mają wyrównać szanse konkurencyjne. Dotychczasowa sytuacja, w której nielegalne mieszkania wynajmowane turystom mogły konkurować ceną i nie ponosiły kosztów podatków czy regulacji, będzie ograniczona.

Harmonogram wdrażania

Projekt ustawy o nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich był rozpatrywany przez Radę Ministrów 16 czerwca 2024 roku. Przepisy mają wejść w życie 1 sierpnia 2024 roku, co daje właścicielom mieszkań kilka tygodni na przygotowanie się do rejestracji w CWTON.

Właściciele wynajmujący mieszkania turystom powinni monitorować komunikaty Ministerstwa Sportu i Turystyki dotyczące uruchomienia systemu rejestracji. W praktyce będą musieli podać dane o swoim obiekcie, otrzymać numer identyfikacyjny i umieścić go we wszystkich internetowych ofertach najmu.

Szerszy kontekst zmian w regulacji rynku

Nowe przepisy o najmie krótkoterminowym są częścią szerszych działań rządu mających na celu uregulowanie gospodarki cyfrowej i rynku usług. Ministerstwo Sportu i Turystyki podkreśla, że celem jest nie tylko walka z nielegalną działalnością, ale także ochrona mieszkańców przed uciążliwościami związanymi z intensywnym ruchem turystycznym w niektórych dzielnicach miast.

Regulacja jest odpowiedzią na lata rosnącego problemu z nielegalnymi wynajmami turystycznymi, które w dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław prowadziły do konfliktów między turystami a mieszkańcami. Nowe przepisy mają dać władzom lokalnym narzędzia do zarządzania tym zjawiskiem i ochrony jakości życia w dzielnicach turystycznych.