Grunt to 30% ceny mieszkania. Działki drożeją 12% rocznie

Koszt samego gruntu stanowi już 15–30% ceny nowego mieszkania w największych polskich aglomeracjach, a działki pod zabudowę mieszkaniową drożeją w tempie 5–12% rocznie. To oznacza, że przy mieszkaniu za 600 tys. zł nawet 180 tys. zł odpowiada wyłącznie za grunt, na którym stanął budynek — a nie za materiały budowlane, robociznę czy marżę dewelopera.

Rynek ziemi inwestycyjnej powoli wchodzi w fazę, w której atrakcyjnych lokalizacji po prostu nie ma dla wszystkich chętnych. Deweloperzy konkurują o malejącą pulę dobrze położonych działek, a te najlepsze schodzą z rynku najszybciej. Nie chodzi tu o chwilowe wahania — analitycy prognozują, że zwiększone zapotrzebowanie na grunty, zwłaszcza z przeznaczeniem mieszkaniowym, utrzyma się przez wiele lat.

Dlaczego ceny gruntów rosną tak szybko?

Skala zainteresowania gruntami ma swoje uzasadnienie w liczbach. W 2025 roku na sześciu największych rynkach do sprzedaży trafiło ponad 500 nowych projektów mieszkaniowych — a każdy z nich wcześniej musiał znaleźć swoją ziemię. Tak duża liczba inwestycji napędza popyt na grunty i sprawia, że konkurencja o nie staje się coraz ostrzejsza. Ponieważ Polacy najchętniej kupują mieszkania od deweloperów, to tylko podsyca rywalizację o najlepsze działki.

Tempo wzrostu cen gruntów najlepiej widać na konkretnych stawkach. Na głównych rynkach działki pod zabudowę mieszkaniową podrożały średnio o około 5% rok do roku, choć w dłuższym ujęciu (ostatnie pięć lat) roczne wzrosty mieściły się w przedziale od 5 do 12 procent.

Ceny gruntów w największych miastach

Lokalizacja	Cena za mkw. PUM	Uwagi
Warszawa — poza centrum	do 8 tys. zł	Średnia dla głównych rynków
Warszawa — ścisłe centrum	do 16 tys. zł	Równa cenie gotowego mieszkania w wielu polskich miastach
Główne rynki (średnia)	5–12% wzrostu rocznie	Ostatnie 5 lat

Jaki jest udział gruntu w cenie mieszkania?

Nie da się ukryć, że to właśnie ziemia w coraz większym stopniu decyduje o cenie nowego lokalu. Udział kosztu gruntu w cenie mieszkania w największych aglomeracjach wynosi dziś od 15 do 30 procent, a do rachunku dochodzą jeszcze rosnące koszty planistyczne, które przy ocenie opłacalności inwestycji znaczą coraz więcej.

Przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł sam grunt odpowiada za kwotę rzędu 90–180 tys. zł — i to zanim doliczy się materiały, wykończenie czy marżę dewelopera. Jeśli ceny ziemi rosną o 5–7% rocznie, a deweloper przenosi ten koszt na klienta, to przy zakupie odłożonym o dwa lata różnica w cenie metra może wynieść kilkaset złotych. Przy 50-metrowym mieszkaniu daje to nawet kilkanaście tysięcy złotych więcej. Im lepsza lokalizacja, tym ta premia będzie wyższa.

Co to oznacza: Każdy rok opóźnienia zakupu może kosztować kupującego tysiące złotych, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie grunty drożeją szybciej. To argument za szybszą decyzją o zakupie, jeśli planujesz mieszkanie w ciągu kilku lat.

Co jeszcze wchodzi w cenę mieszkania?

Cena mieszkania od dewelopera obejmuje znacznie więcej niż sam koszt ziemi. Do podstawowej stawki za metr dochodzą m.in. komórka lokatorska czy miejsce postojowe, które potrafią podbić ostateczny rachunek o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Warto także sprawdzić, na jakim etapie planistycznym jest dana inwestycja, bo rosnące koszty planistyczne potrafią z opóźnieniem podbić cenę.

Praktyczne porady dla kupujących

Z perspektywy osoby, która rozważa kupno mieszkania, warto mieć na uwadze kilka kwestii:

Po pierwsze, można porównać ceny w ścisłym centrum z dzielnicami nieco dalszymi — różnica w koszcie gruntu często przekłada się na zauważalnie niższą cenę metra przy podobnym standardzie.

Po drugie, warto sprawdzić, na jakim etapie planistycznym jest dana inwestycja, bo rosnące koszty planistyczne potrafią z opóźnieniem podbić cenę.

Po trzecie, przy zakupie z myślą o kilku latach naprzód rozsądne wydaje się raczej zakładanie dalszego wzrostu cen niż liczenie na ich spadek.

Po czwarte, przy ofertach z rynku pierwotnego warto dopytać dewelopera, kiedy nabył grunt — działki kupione kilka lat temu obciążają cenę inaczej niż te wykupione na szczycie rynku.

Po piąte, warto wiedzieć, czy deweloper może zmienić cenę mieszkania już po podpisaniu umowy — bo to bezpośrednio przekłada się na pewność budżetu nabywcy.

Perspektywa na kolejne lata

Mimo niepewności dotyczącej stóp procentowych zapotrzebowanie na mieszkania pozostaje odporne, a w tle pracują czynniki demograficzne. Do 2035 roku udział ludności miejskiej ma wzrosnąć o około 0,6 punktu procentowego, a liczba gospodarstw domowych zwiększy się — i to pomimo prognozowanego spadku liczby ludności w Polsce.

W takich realiach analitycy spodziewają się, że ceny gruntów mieszkaniowych będą rosły dalej, w tempie około 5–7% rocznie, przy zachowanej premii za najlepsze adresy. Trudno zatem liczyć na to, że ceny nieruchomości spadają — przynajmniej w segmencie nowych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach.

Co to oznacza: Jeśli planujesz zakup mieszkania w ciągu kilku lat, każdy rok zwłoki może oznaczać znaczący wzrost ceny. Rosnące zapotrzebowanie na grunty i ograniczona ich dostępność sugerują, że presja cenowa będzie utrzymywać się przez długi czas.