Ceny mieszkań przekroczyły 16 tys. zł/mkw. Co dalej?

Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w siedmiu największych polskich aglomeracjach przekroczyła w maju 2025 roku barierę 16 tysięcy złotych. Według najnowszego Barometru Cen Mieszkań przygotowanego przez portal Tabelaofert, rynek pozostaje stabilny, lecz eksperci nie dostrzegają sygnałów zapowiadających masowe obniżki. Deweloperzy coraz intensywniej walczą o uwagę ostrożniejszych nabywców.

Ponad 16 tys. zł za metr – nowy próg na rynku pierwotnym

W maju średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach wyniosła 16 071 zł za metr kwadratowy. To o 0,4 proc. więcej niż w kwietniu i jednocześnie o 2 proc. więcej niż na początku roku – w grudniu 2024 roku.

Choć wzrost wydaje się umiarkowany, autorzy raportu zwracają uwagę, że za ogólną stabilizacją kryją się znaczące różnice między poszczególnymi rynkami lokalnymi. Uśrednione dane dla całego kraju mogą zatem nie oddawać rzeczywistej sytuacji w konkretnym mieście.

Trójmiasto i Warszawa z największymi wzrostami

Spośród analizowanych aglomeracji to właśnie Trójmiasto odnotowało największy miesięczny wzrost cen – o 1,1 proc. w porównaniu z kwietniem. W pozostałych miastach zmiany nie przekroczyły jednego procenta.

Jeśli jednak spojrzeć na dane od początku roku, liderem wzrostów okazuje się Warszawa, gdzie ceny poszły w górę o 5,1 proc. Trójmiasto zajmuje drugie miejsce z wynikiem 3 proc.

Segment popularny kontra premium – duże różnice w cenach

Jednym z kluczowych wniosków raportu jest rosnąca przepaść między cenami mieszkań z segmentu popularnego a lokalami premium. Szczególnie wyraźnie widać to tam, gdzie deweloperzy realizują dużo inwestycji o podwyższonym standardzie.

Jak wygląda to w praktyce?

Największa różnica między segmentami występuje w Trójmieście, gdzie mieszkania z oferty popularnej są przeciętnie o około 20 proc. tańsze od średniej dla całego rynku. W Warszawie ta różnica sięga około 15 proc., a w Krakowie i Poznaniu – około 10 proc..

Dane ze stolicy są szczególnie wymowne. W maju średnia cena wszystkich mieszkań w ofercie deweloperskiej wyniosła tam 19 600 zł za mkw., podczas gdy lokale z segmentu popularnego kosztowały średnio 16 600 zł za mkw. Na przeciwległym biegunie znalazły się apartamenty i mieszkania o podwyższonym standardzie – ich średnia cena zbliżyła się do 29 500 zł za mkw.

Oferta rośnie w Poznaniu, kurczy się w Warszawie

Raport przynosi też dane dotyczące liczby dostępnych mieszkań w sprzedaży. Sytuacja jest tu bardzo zróżnicowana w zależności od miasta.

Największy przyrost oferty zanotował Poznań – liczba dostępnych lokali na rynku pierwotnym wzrosła tam o blisko 6 proc. miesiąc do miesiąca. W Trójmieście wzrost wyniósł około 4 proc.

Odwrotny trend obserwuje się natomiast w Warszawie, gdzie oferta skurczyła się o 1,6 proc., oraz w Katowicach i Łodzi, gdzie spadek wyniósł po 1,7 proc.

Autorzy opracowania przestrzegają jednak przed zbyt pochopną interpretacją tych danych. Większa liczba mieszkań w ofercie niekoniecznie oznacza poprawę sytuacji dla kupujących – może być raczej dowodem na rosnącą konkurencję między deweloperami zabiegającymi o coraz bardziej wymagającego klienta.

Co czeka rynek w kolejnych miesiącach?

Eksperci nie spodziewają się ani gwałtownych spadków cen, ani dynamicznego odbicia rynku. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na nadchodzące miesiące pozostaje stabilizacja cen, nasilona rywalizacja między inwestycjami oraz ostrożniejsze tempo sprzedaży.

Zdaniem autorów raportu lepiej poradzą sobie te projekty, które są dobrze wycenione, funkcjonalne i zlokalizowane w miejscach odpowiadających realnym potrzebom nabywców. Inwestycje z mniej atrakcyjną ceną lub słabszym produktem mogą być zmuszone do większej elastyczności w negocjacjach.

Praktyczne wskazówki dla kupujących

Jeśli planujesz zakup mieszkania, warto pamiętać o kilku kwestiach:

• Sprawdzaj ceny segmentowo – średnia dla całego rynku może być zawyżona przez droższe inwestycje premium.
• Porównuj oferty lokalnie – sytuacja różni się znacząco między miastami, a nawet dzielnicami.
• Negocjuj – rosnąca konkurencja między deweloperami daje kupującym nieco większe pole do rozmów o cenie lub dodatkach.
• Nie czekaj na duże obniżki – eksperci nie przewidują masowych przecen w najbliższej przyszłości.

Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w fazę selektywnego wzrostu, gdzie wyniki poszczególnych miast i projektów będą się coraz bardziej od siebie różnić. Dla kupujących oznacza to konieczność dokładniejszej analizy przed podjęciem decyzji.