Zamrożenie cen mieszkań: kto faktycznie zapłaci za nowe przepisy?

Zakaz podwyżek cen mieszkań po podpisaniu umowy deweloperskiej ma chronić kupujących, ale może skłonić deweloperów do przesunięcia kosztów niepewności na początkowe ceny ofertowe. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje już siódmą nowelizację ustawy deweloperskiej, a jej najważniejszy element dotyczy gwarancji niezmienności ceny po zawarciu umowy — zmiana, która dla nabywców oznacza realną ochronę, ale dla branży stanowi poważny dylemat.

Dlaczego gwarancja ceny jest ważna dla kupujących?

Zakup mieszkania to dla większości Polaków największa transakcja finansowa w życiu, zwykle finansowana kredytem hipotecznym liczonym niemal co do złotówki. Jeśli cena rośnie już po podpisaniu umowy, kupujący może mieć problem nie tylko z budżetem domowym, ale przede wszystkim z domknięciem finansowania — bank zaakceptował bowiem kredyt na określoną kwotę, a niespodziewana podwyżka może wykroczyć poza zatwierdzone limity.

Dlatego gwarancja ceny to dla klientów nie tylko kolejny formalny obowiązek po stronie dewelopera, lecz rzeczywiste zabezpieczenie. W praktyce oznacza to, że od momentu podpisania umowy deweloperskiej cena mieszkania pozostaje niezmienna, niezależnie od tego, czy w międzyczasie wzrosną koszty materiałów, robocizny czy energii.

Co jeszcze zmienia się w ustawie deweloperskiej?

Nowelizacja to nie tylko zamrożenie cen. Projekt zmierza do zwiększenia przejrzystości rynku poprzez:

• rozbudowę portalu DOM z szerszym zakresem informacji o inwestycjach i deweloperach
• doprecyzowanie obowiązków informacyjnych wobec kupujących
• zmiany dotyczące umów rezerwacyjnych
• lepszy dostęp do szczegółów inwestycji jeszcze przed podpisaniem umowy

Kierunek zmian jest jasny: kupujący ma mieć więcej informacji, mocniejszą ochronę i większą przewidywalność transakcji. Część deweloperów, w tym Tomasz Kaleta z Develii, przyznaje, że większa przejrzystość rynku jest potrzebna i może ułatwić klientom ocenę inwestycji.

Główny spór: co dokładnie obejmuje zakaz waloryzacji?

Deweloperzy nie odrzucają całego projektu, ale największy spór dotyczy jednego punktu — zakazu waloryzacji ceny po podpisaniu umowy. Problem polega na tym, że branża chce wiedzieć, czy zakaz obejmie wyłącznie klasyczne podwyżki z powodu inflacji, czy też techniczne rozliczenie powierzchni po zakończeniu budowy.

Mieszkanie po wybudowaniu może mieć minimalnie inną powierzchnię niż w projekcie. Jeśli lokal jest mniejszy, klient dostaje zwrot. Jeśli jest większy, dziś może pojawić się dopłata. Zuzanna Należyta z Eco Classic wskazuje na kluczową niejasność: “Nie wiadomo czy korekta ceny związana z różnicami w powierzchni po wybudowaniu też zalicza się do waloryzacji. Cenę koryguje się in plus i in minus. Zwracamy środki, jeżeli wybudujemy mniejszą powierzchnię”.

Ten szczegół może przesądzić o praktycznym znaczeniu nowych przepisów. Bez doprecyzowania firmy i klienci mogą różnie rozumieć, gdzie kończy się techniczne rozliczenie umowy, a zaczyna niedozwolona zmiana ceny.

Czy wyższe ceny mieszkań będą konsekwencją zmian?

Deweloperzy przekonują, że przy wieloletnich projektach niepewność kosztowa musi zostać gdzieś uwzględniona. Witold Kikolski z MS Waryński Development S.A. ostrzega: “W praktyce może to oznaczać konieczność uwzględniania większego marginesu bezpieczeństwa już na etapie ustalania cen ofertowych, co finalnie może przełożyć się na koszt zakupu mieszkań”.

Damian Tomasik z Alter Investment jest jeszcze bardziej bezpośredni: “Deweloperzy będą zmuszeni wkalkulowywać większe bufory bezpieczeństwa już na etapie startu sprzedaży, co przełoży się na wyższe ceny mieszkań”. W tym ujęciu skutkiem nowych regulacji mogłyby być nie tylko wyższe ceny, ale też wolniejsze wprowadzanie mieszkań do sprzedaży.

Joanna Chojecka z Grupy Robyg dodaje, że wieloletnie inwestycje są narażone na zmiany kosztów budowy, energii, materiałów i finansowania. Jej zdaniem całkowity zakaz waloryzacji może ograniczyć elastyczność rynku i skłonić firmy do ostrożniejszego uruchamiania nowych projektów.

Czy wszystkie firmy się obawiają?

Nie wszyscy deweloperzy widzą w zakazie waloryzacji przełom. Część firm podkreśla, że już wcześniej nie stosowała zapisów pozwalających aktualizować cenę z powodu inflacji czy wzrostu kosztów. Grzegorz Smoliński z Dom Development mówi: “W naszych umowach nigdy nie stosowaliśmy zapisów aktualizujących cenę w wyniku np. wzrostu inflacji, zapewniając w ten sposób klientom przewidywalność i bezpieczeństwo transakcji”.

Atal zwraca z kolei uwagę, że rynek pierwotny jest już dziś mocno uregulowany. Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal, podkreśla: “Obecne przepisy bardzo dobrze chronią interesy kupujących. To efekt wielu lat regulacji branży, która dziś działa w zupełnie innym otoczeniu prawnym, niż kilkanaście lat temu”.

Zuzanna Należyta z Eco Classic ocenia projekt znacznie ostrzej. Jej zdaniem kolejne zmiany pokazują niestabilność przepisów — to już siódma nowelizacja ustawy deweloperskiej — i nie poprawią realnie bezpieczeństwa nabywców. Część planowanych obowiązków może powielać informacje, które już dziś trafiają do klientów albo są dostępne w praktyce sprzedażowej.

Co to oznacza dla kupujących i rynku?

Spór o nowelizację ustawy deweloperskiej nie jest prostym starciem dobrego państwa ze złą branżą. Z perspektywy nabywców sens zmiany jest oczywisty: cena mieszkania nie powinna zmieniać się już po związaniu stron umową. To daje kupującym pewność i możliwość zaplanowania budżetu.

Z punktu widzenia przedsiębiorców problemem jest jednak długość procesu inwestycyjnego. Budowa mieszkań trwa latami, a w tym czasie mogą zmieniać się ceny materiałów, robocizny, energii, finansowania i podatków. Jeśli deweloperzy nie będą mogły rozliczać części zmian po zawarciu umowy, będą zmuszeni do przesunięcia tego ryzyka na początkowe ceny ofertowe.

Rezultat może być paradoksalny: przepisy mające chronić kupujących przed podwyżkami mogą doprowadzić do tego, że wszyscy kupujący zapłacą wyższe ceny już na starcie, aby deweloperzy mogli pokryć ryzyko nieprzewidzianych wzrostów kosztów. Dla nabywców oznacza to większą przewidywalność transakcji, ale być może wyższą cenę wejścia na rynek nieruchomości.