Czy dopłaty do mieszkań pomagają na rynku nieruchomości?

Według prezesa Dom Development Mikołaja Konopki dopłaty bez wzmocnienia podaży mieszkań nie pomagają, a wręcz mogą prowadzić do odwrotnego efektu — ograniczenia możliwości nabywczych. Wspieranie samego popytu bez zwiększenia liczby budowanych mieszkań prowadzi do wzrostu cen.

Co to jest strona podażowa na rynku nieruchomości?

Strona podażowa to liczba nowych mieszkań dostępnych na rynku, którą oferują deweloperzy. W przeciwieństwie do strony popytowej (chęć kupienia mieszkań), podaż zależy od możliwości budowania, regulacji prawnych i opłacalności inwestycji.

Jak rynek nieruchomości radzi sobie w Europie?

Rynki we Francji i Niemczech zmniejszyły się o ponad połowę od 2022 roku pomimo dużego wsparcia budownictwa komunalnego, co sugeruje, że dopłaty bez zmian w regulacjach nie są wystarczające do ożywienia rynku.

Jaka jest rola deweloperów w rozwiązywaniu kryzysu mieszkaniowego?

Prezes Atalu Mateusz Bromboszcz podkreśla, że deweloperzy nie powinni być obciążani odpowiedzialnością za rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego — ich rolą jest budowanie i sprzedaż mieszkań w celu realizacji zysku w warunkach zdrowej konkurencji.

Co powinno zmienić się na rynku nieruchomości w Polsce?

Eksperci branżowi postulują deregulację rynku, poszukiwanie tańszych form budownictwa i wzmocnienie strony podażowej zamiast kolejnych form wsparcia popytu przez dopłaty bezpośrednie i pośrednie.

Dopłaty do mieszkań bez sensu? Prezes Dom Development bezlitośnie o rynku

Mikołaj Konopka z Dom Development krytykuje dopłaty do nieruchomości. Czemu wsparcie popytu bez wzmocnienia podaży nie działa? Przeczytaj analizę.

Wsparcie finansowe dla nabywców mieszkań bez jednoczesnego zwiększenia liczby budowanych nieruchomości nie przynosi oczekiwanych rezultatów — twierdzi Mikołaj Konopka, prezes jednego z największych polskich deweloperów Dom Development, wypowiadając się podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie.

Sytuacja na polskim rynku nieruchomości ujawnia fundamentalny problem: regulacyjne wsparcie skupia się wyłącznie na stronie popytowej (zachęceniu do kupna), podczas gdy przepisy ograniczają możliwość budowania nowych mieszkań. To prowadzi do paradoksu — im więcej pieniędzy trafi do kupujących, tym wyższe ceny, ponieważ liczba dostępnych mieszkań pozostaje niezmienna.

Dlaczego dopłaty nie działają bez zwiększenia podaży?

Konopka wprost ocenił sytuację: “Rynek jest przeregulowany, a wszystkie formy wsparcia w postaci dopłat pośrednich, bezpośrednich doprowadziły do odwrotnego kierunku, do ograniczenia możliwości nabywczej”. Ekspert wyjaśnia mechanizm tego zjawiska — gdy państwo wspiera popyt (np. poprzez dopłaty do kredytów hipotecznych czy bony mieszkaniowe), a jednocześnie utrzymuje restrykcyjne regulacje dotyczące budownictwa, efektem jest inflacja cen nieruchomości.

Praktyka europejska potwierdza tę tezę. Rynek nieruchomości we Francji zmniejszył się o ponad połowę w stosunku do 2022 roku, mimo że kraj utrzymuje znaczące wsparcie dla budownictwa komunalnego. Podobna sytuacja dotyczy Niemiec, gdzie pomimo dużych inwestycji publicznych w mieszkalnictwo, liczba transakcji i nowych budów spadła dramatycznie.

Postulat deregulacji zamiast kolejnych dopłat

Prezes Dom Development wskazuje na coraz głośniejsze głosy w branży wzywające do zmiany podejścia. “Coraz bardziej i coraz częściej pojawia się teza o deregulacji rynku, o szukaniu nowych, tańszych form budownictwa” — mówi Konopka. Dodaje jednak, że proces zmian w Unii Europejskiej jest powolny, a dominujące podejście do budownictwa mieszkaniowego pozostaje konserwatywne.

Deregulacja miałaby ułatwić deweloperom budowanie mieszkań po niższych kosztach. Mogłoby to obejmować uproszczenie procedur pozwoleń, zmianę standardów budowlanych na mniej rygorystyczne, czy zniesienie niektórych opłat i podatków związanych z budową. Celem byłoby zwiększenie rentowności projektów mieszkaniowych i zachęcenie do większych inwestycji.

Rynek radzi sobie dzięki konkurencji

Inny głos w debacie wniósł Mateusz Bromboszcz, prezes Atalu — drugiego dużego dewelopera. Jego zdaniem, rynek deweloperski potrafi się samodzielnie regulować dzięki zdrowemu mechanizmowi konkurencji. “Rynek sobie radzi i otoczenie rynkowe ze względu na zdrową konkurencję, politykę rabatową — to są szczegóły, natomiast to wszystko sprawia, że rynek będzie sobie radził” — stwierdził.

Bromboszcz podkreślił również ważną kwestię odpowiedzialności: “Deweloperzy nie są podmiotami, które powinny być obciążane odpowiedzialnością za uzdrawianie sytuacji mieszkaniowej Polski. My zajmujemy się budowaniem mieszkań, które potrafimy wybudować i następnie sprzedać, w celu realizacji zysku”. To stanowisko wyraźnie odgranicza rolę sektora prywatnego od roli państwa w rozwiązywaniu kryzysu mieszkaniowego.

Co to oznacza dla kupujących?

Dla potencjalnych nabywców mieszkań wnioski z wypowiedzi ekspertów branżowych są jasne: dopóki rząd będzie wspierać popyt bez równoczesnego zwiększenia podaży, ceny nieruchomości będą rosnąć szybciej niż dochody. Dopłaty do kredytów hipotecznych czy bony mieszkaniowe mogą czasowo poprawić dostępność dla wybranych grup, ale nie rozwiążą fundamentalnego problemu — niedoboru mieszkań na rynku.

Zmiana podejścia w kierunku deregulacji i wsparcia dla budowy nowych mieszkań mogłaby przynieść długoterminową ulgę dla rynku. Jednak, jak zauważa Konopka, proces ten jest powolny i napotyka opór na poziomie unijnym. Tymczasem polska branża deweloperska czeka na sygnały od decydentów, czy polityka mieszkaniowa kraju zmieni kierunek — od subsydiowania popytu ku wsparciu podaży.

Rynek nieruchomości w Polsce stoi na rozdrożu: dalsze dopłaty bez zmian regulacyjnych mogą jedynie pogorszyć sytuację, podczas gdy deregulacja i wsparcie dla budowy mogą rzeczywiście zwiększyć dostępność mieszkań dla Polaków.