Czy ceny mieszkań spadają w 2026 roku?

Ceny spadają głównie w segmencie kawalek (najmniejszych mieszkań), zwłaszcza we Wrocławiu i Lublinie. W większych metrażach wzrosty utrzymują się, ale w tempie poniżej 1% kwartalnie — wyraźnie wolniej niż w drugiej połowie 2025 r.

Które miasta mają największe spadki cen mieszkań?

Wrocław i Lublin notują największe spadki kawalek (odpowiednio −2,4% i −1,9% k/k w I kw. 2026). Natomiast największe mieszkania tanieją w Warszawie (−2,2% k/k) i Gdańsku (−2,2% k/k).

Ile kosztuje mieszkanie 50 mkw. w Warszawie w 2026?

W I kw. 2026 za 50-metrowe mieszkanie w Warszawie płacono średnio ponad 770 tys. zł, co oznacza wzrost cen w stosunku do poprzedniego kwartału, choć tempo wzrostu wyraźnie spowolniło.

Jak zmieniły się ceny mieszkań w ciągu 3 lat?

Od I kw. 2023 do I kw. 2026 kawalerki podrożały od 33% (Gdańsk, Lublin) do 48% (Kraków), co nominalnie na warszawskim rynku to ponad 4900 zł/mkw. więcej — efekt programu 'Bezpieczny kredyt 2 proc.'.

Czy ceny mieszkań będą dalej spadać?

Raport pokazuje hamowanie wzrostów, a w segmencie kawalek spadki. Trend zależy od popytu, dostępności kredytów i zmian na rynku pracy — trudno prognozować dalsze kierunki bez dodatkowych danych.

Ceny mieszkań I kw. 2026: spadki kawalek, hamowanie wzrostów

Raport cen transakcyjnych mieszkań za I kw. 2026. Kawalerki tanieją, większe lokale drożeją wolniej. Analiza 7 miast Polski.

W pierwszym kwartale 2026 roku ceny transakcyjne mieszkań w Polsce weszły w fazę wyraźnego hamowania wzrostów — po dynamicznych podwyżkach z drugiej połowy 2025 r. rynek pokazuje pierwsze oznaki stabilizacji, a w niektórych segmentach nawet spadków.

Spadki cen kawalek: gdzie tanieją najmniejsze mieszkania?

Najwyraźniejsze obniżki notują najmniejsze mieszkania — kawalerki do 35 mkw. Liderami spadków są Wrocław i Lublin, gdzie ceny kawalek obniżyły się odpowiednio o 2,4% i 1,9% w stosunku do IV kwartału 2025 r. W Krakowie i Poznaniu spadki były skromniejsze (0,3% r/r), jednak stanowią wyraźny kontrast wobec wzrostów 3–5% notowanych zaledwie sześć miesięcy wcześniej.

Warszawa i Łódź utrzymują niemal niezmienionym poziomem ceny kawalek, co dla kupujących oznacza przynajmniej przerwę w podwyżkach po intensywnym wzroście z poprzedniego roku.

Miasto	Zmiana cen kawalek (I kw. 2026 vs IV kw. 2025)	Zmiana roczna (I kw. 2026 vs I kw. 2025)
Wrocław	−2,4%	powyżej 5%
Lublin	−1,9%	powyżej 5%
Kraków	−0,3%	powyżej 5%
Poznań	−0,3%	powyżej 5%
Warszawa	~0%	powyżej 5%
Łódź	~0%	powyżej 5%

Co to oznacza: Kupujący szukający najtańszych mieszkań mogą znaleźć pierwsze okazje do negocjacji ceny — zwłaszcza na rynkach Wrocławia i Lublina, gdzie sprzedający wyraźnie obniżają apetyty. Jednak w ujęciu rocznym mieszkania wciąż drożeją, co oznacza, że spadki są przede wszystkim korektą wzrostów z drugiej połowy 2025 r.

Hamowanie wzrostów w popularnych metrażach — gdzie mieszkania drożeją wolniej?

W segmencie 50-metrowych mieszkań, najpopularniejszych na rynku, tempo wzrostu cen drastycznie zwolniło. O ile w marcu 2025 r. pisaliśmy o wzrostach 1,5–3,5% kwartalnie, to w I kw. 2026 podwyżki w większości miast nie przekroczyły 1% kwartalnie.

Wyjątek stanowi Gdańsk, gdzie ceny mieszkań wciąż rosną szybciej (1,7–2,5% k/k), choć nawet tam dynamika jest niższa niż w poprzednich miesiącach. W Warszawie za 50-metrowe mieszkanie trzeba zapłacić już ponad 770 tys. zł — to kwota, która przed trzema laty byłaby nie do wyobrażenia dla znacznej części kupujących.

Największe mieszkania: gdzie spadają ceny powyżej 80 mkw.?

Segment dużych mieszkań (80+ mkw.) pokazuje inny obraz. W Gdańsku i Warszawie największe lokale potaniały odpowiednio o 2,2% w stosunku do IV kwartału 2025 r. To sygnał, że na rynku premium pojawia się presja na obniżki — być może efekt zmęczenia kupujących wysokimi cenami lub zmniejszonego zainteresowania inwestycją w duże metraże.

Wzrost cen w perspektywie rocznej i trzyletniej

W ujęciu rocznym (porównanie I kw. 2026 do I kw. 2025) mieszkania drożeją od 5 do 10 proc., co nominalnie w najpopularniejszych metrażach dużych miast oznacza wzrost o ponad 1000 zł/mkw. Jednak perspektywa trzyletnia (od I kw. 2023 do I kw. 2026) ujawnia skalę zmian na rynku.

Kawalerki podrożały od 33% w Gdańsku i Lublinie do 48% w Krakowie. Na warszawskim rynku nominalnie oznacza to wzrost o ponad 4900 zł/mkw. — zmiana, którą w znacznej mierze napędzał program “Bezpieczny kredyt 2 proc.”, uruchamiany stopniowo od 2023 r. i wdrażany w 2024–2025 r.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?

Raport za I kw. 2026 pokazuje rynek w fazie przejściowej. Spadki cen kawalek mogą przyciągnąć kupujących szukających najmniejszych mieszkań, szczególnie na rynkach Wrocławia i Lublina. Jednocześnie hamowanie wzrostów w popularnych metrażach sugeruje, że szaleństwo wzrostów z drugiej połowy 2025 r. się skończyło — sprzedający przestają liczyć na spektakularne podwyżki.

Dla inwestorów to moment do przemyślenia strategii: czasy szybkich wzrostów cen mogą się skończyć, a przychody z wynajmu stają się coraz ważniejsze. Dla zwykłych kupujących to dobra wiadomość — presja na ceny słabnie, a negocjacje mogą być bardziej owocne niż rok temu.

Analizę przeprowadzono na bazie danych z siedmiu największych miast Polski: Warszawy, Wrocławia, Gdańska, Krakowa, Poznania, Łodzi i Lublina, opierając się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych — czyli rzeczywistych kwotach, za które mieszkania faktycznie się sprzedają.