Inwestorzy w USA kupują mniej mieszkań – najsłabszy wynik od 2020

Amerykański rynek nieruchomości mieszkaniowych wyraźnie wyhamował na początku 2025 roku. Dane zebrane przez platformę Redfin pokazują, że inwestorzy nabyli w pierwszym kwartale o 6 procent mniej nieruchomości niż w tym samym okresie rok wcześniej. To najniższy poziom aktywności zakupowej od 2020 roku, kiedy wybuch pandemii COVID-19 tymczasowo sparaliżował obrót na rynku.

Wysokie koszty zniechęcają do inwestowania w nieruchomości

Główną przyczyną ograniczenia zakupów są rosnące koszty całkowite transakcji. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA wynosi obecnie około 6 procent – to wprawdzie mniej niż w szczycie ostatnich podwyżek stóp, ale wciąż znacznie więcej niż w czasach pandemicznych minimów. Do tego dochodzą wyższe wydatki na ubezpieczenie nieruchomości, podatki lokalne oraz bieżące utrzymanie, które razem mocno uszczuplają marże inwestycyjne.

Rynek mieszkaniowy jest dziś bardzo zróżnicowany i w praktyce każde miasto trzeba analizować osobno – komentuje Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości z GetHome.pl.

Dodatkowo sam rynek mieszkaniowy w Stanach Zjednoczonych się schładza, co osłabia oczekiwania inwestorów co do przyszłego wzrostu wartości nieruchomości. W takim środowisku trudniej uzasadnić zakup wyłącznie pod kątem aprecjacji kapitału.

Zyski rosną, ale coraz wolniej

Nie oznacza to, że inwestycje w nieruchomości przestały przynosić dochód – po prostu dynamika zysków wyraźnie osłabła. Mediana zysku ze sprzedaży domu w pierwszym kwartale wyniosła nieco ponad 196 600 dolarów, co stanowi wzrost o 5,3 procent rok do roku. Dla porównania – w latach 2020–2021 wzrosty zysków były dwucyfrowe. To wyraźny sygnał, że złote czasy błyskawicznych zarobków na nieruchomościach w USA należą już do przeszłości.

Inwestorzy odpowiadają za co piątą transakcję

Pomimo spadku aktywności inwestorzy nadal stanowią istotną siłę na rynku. W pierwszym kwartale odpowiadali za około 19 procent wszystkich zakupów domów w kraju. Dla porównania, nabywcy indywidualni odnotowali w tym samym czasie spadek liczby transakcji o 3 procent rok do roku, co pokazuje, że spowolnienie dotyczy całego rynku, a nie tylko graczy instytucjonalnych.

Domy jednorodzinne wciąż dominują, ale i tu widać cofnięcie

Analiza struktury zakupów inwestorskich ujawnia interesujące różnice między segmentami. Domy jednorodzinne pozostają zdecydowanie najpopularniejszym wyborem – odpowiadają za około 70 procent wszystkich transakcji inwestorskich. Jednak ich liczba zmniejszyła się o 6 procent rok do roku. Jeszcze głębsze spadki zanotowano w segmencie mieszkań (minus 8 procent) oraz kamienic (minus 13 procent).

Tańsze nieruchomości tracą na popularności

Szczególnie niepokojący sygnał płynie z segmentu nieruchomości z niższej półki cenowej. Popyt inwestorów na tańsze domy i mieszkania obniżył się aż o 10 procent rok do roku, osiągając najniższy poziom od dekady. Spadki widoczne są we wszystkich przedziałach cenowych, jednak im droższa nieruchomość, tym mniejsze było tąpnięcie. Segment premium okazał się najbardziej odporny na ogólne spowolnienie.

Które miasta tracą, a które zyskują?

Obraz rynku jest silnie zróżnicowany geograficznie. Do miast z największymi spadkami aktywności inwestorów należą Orlando oraz część rynków na Florydzie, a także Cleveland. W tych lokalizacjach inwestorzy wyraźnie ograniczyli zakupy.

Z kolei wzrosty popytu inwestycyjnego odnotowano w rejonie zatoki San Francisco – aż o 19 procent rok do roku – oraz w Virginia Beach, gdzie aktywność wzrosła o 15 procent. To dowód na to, że nawet w trudniejszym otoczeniu rynkowym istnieją lokalizacje, które przyciągają kapitał.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Spowolnienie aktywności inwestorów w USA to sygnał, że rynek nieruchomości wchodzi w fazę większej ostrożności. Wysokie koszty finansowania, rosnące wydatki operacyjne i wolniejszy wzrost cen sprawiają, że kalkulacje inwestycyjne stają się trudniejsze. Dla potencjalnych nabywców indywidualnych może to oznaczać nieco mniejszą presję konkurencyjną ze strony inwestorów instytucjonalnych – przynajmniej w niektórych segmentach i lokalizacjach.