Ceny mieszkań w maju 2025: stabilizacja czy zastoj?

Maj 2025 roku na rynku pierwotnym przyniósł pozorny spokój — średnia cena mieszkań na siedmiu największych rynkach wzrosła zaledwie o 0,4%, osiągając poziom 16 071 zł za metr kwadratowy. Pod tą powierzchowną stabilizacją kryją się jednak głębokie różnice między poszczególnymi miastami, które coraz wyraźniej pokazują, że polski rynek nieruchomości przestał być jednorodnym organizmem.

Warszawa i Trójmiasto rosną, Katowice hamują

Najbardziej uderzającym zjawiskiem minionego miesiąca były skrajne różnice w dynamice sprzedaży. W Warszawie i Trójmieście liczba transakcji wzrosła o około 25% w porównaniu z kwietniem. Zupełnie inaczej sytuacja wyglądała w Katowicach, gdzie sprzedaż załamała się o ponad 50% miesiąc do miesiąca. Wyraźne spadki aktywności nabywców odnotowano również w Poznaniu i Łodzi.

Te rozbieżności potwierdzają tezę, którą coraz częściej formułują analitycy: rynek nieruchomości trzeba dziś oceniać lokalnie, a nie przez pryzmat ogólnopolskich średnich.

— Rynek coraz bardziej się rozwarstwia. W jednych miastach popyt nadal jest mocny, w innych wyraźnie słabnie. Maj pokazuje, że popyt nie zniknął, ale nie jest już popytem, który automatycznie wchłonie każdą nową podaż — ocenia Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.

Oferta rośnie, ale nie wszędzie

Łączna liczba dostępnych mieszkań na siedmiu największych rynkach zwiększyła się do 69,2 tysięcy lokali. Ten wzrost był jednak skoncentrowany w konkretnych miejscach. W Poznaniu oferta powiększyła się o blisko 6% — w samym maju do sprzedaży trafiło tam niemal 800 mieszkań, co odpowiada całej podaży z pierwszego kwartału 2026 roku. W Trójmieście przybyło około 1,1 tys. nowych lokali, co przełożyło się na 4-procentowy wzrost oferty.

W tym samym czasie liczba dostępnych mieszkań spadła w Warszawie, Katowicach i Łodzi. Rosnąca oferta nie jest więc jednoznacznym sygnałem poprawy koniunktury — to raczej dowód na zaostrzającą się konkurencję o ostrożniejszego i bardziej wymagającego klienta.

— Wzrost oferty w Poznaniu i Trójmieście wynikał przede wszystkim z dużej liczby nowych wprowadzeń, a nie z nagłego zatrzymania sprzedaży. Wspólnym mianownikiem pozostaje jednak rosnąca konkurencja o klienta — komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.

Średnia cena mówi mniej, niż się wydaje

Stabilizacja średnich cen w skali kraju maskuje istotne różnice między segmentami rynku. Od początku roku ceny w Warszawie wzrosły o 5,1%, a w Trójmieście o prawie 3%. Jednak te dane są zawyżane przez droższe projekty i apartamenty premium.

W Warszawie średnia cena ofertowa wszystkich mieszkań wyniosła w maju 19 600 zł za metr kwadratowy. Tymczasem w segmencie popularnym było to 16 600 zł/mkw., a mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty kosztowały średnio blisko 29 500 zł/mkw. Różnica między segmentem popularnym a ogólną średnią to około 3 000 zł na każdym metrze — przy mieszkaniu 50-metrowym daje to aż 150 000 zł.

— Dla kupującego najważniejsze jest nie to, ile wynosi średnia cena w całym mieście, ale ile kosztuje mieszkanie w segmencie, którego faktycznie szuka. Kwota 150 tys. zł może zdecydować o zdolności kredytowej albo o wyborze konkretnej lokalizacji — zwraca uwagę Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24.

Efekt premium w Trójmieście i Krakowie

Największe rozbieżności między ceną ogólną a ceną w segmencie popularnym widać w miastach z wysokim udziałem inwestycji premium. W Trójmieście mieszkania z segmentu popularnego są średnio o około 20% tańsze od rynkowej średniej. W Warszawie różnica wynosi 15%, a w Krakowie i Poznaniu po około 10%.

Jakie mieszkania Polacy kupują najchętniej?

W strukturze sprzedaży dominują lokale 2-pokojowe, które odpowiadały za 42% transakcji. Na drugim miejscu znalazły się mieszkania 3-pokojowe z udziałem 30%. To potwierdza, że popyt koncentruje się na funkcjonalnych i relatywnie dostępnych cenowo lokalach.

Udział gotowych mieszkań w sprzedaży spadł z ponad 30% w kwietniu do blisko 26% w maju. Nabywcy chętniej decydują się na lokale w trakcie budowy, co może świadczyć o dłuższym horyzoncie planowania zakupu.

Co czeka rynek w kolejnych miesiącach?

Majowe dane nie zapowiadają ani fali obniżek cen, ani szybkiego odbicia sprzedaży. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to dalsza stabilizacja cenowa, nasilona konkurencja między projektami i selektywne decyzje zakupowe.

Najlepiej radzić sobie będą inwestycje dobrze wycenione, funkcjonalne i zlokalizowane zgodnie z realnymi potrzebami nabywców. Projekty z mniej atrakcyjną ceną lub słabszym produktem mogą wymagać większej elastyczności ze strony deweloperów.

— Nie wystarczy budować więcej mieszkań, trzeba budować mieszkania dopasowane do realnych potrzeb i możliwości kupujących. Rynek przez lata działał w przekonaniu, że popyt zawsze wchłonie nową podaż. Dziś widać, że to założenie przestaje być oczywiste — podsumowuje Robert Chojnacki.

Dla kupujących kluczowa lekcja z majowych danych jest jasna: przy analizie cen warto skupiać się na konkretnym segmencie, metrażu i lokalizacji — a nie na ogólnomiejskiej średniej, która coraz mniej mówi o realnych kosztach zakupu własnego mieszkania.