Ceny mieszkań we wrześniu 2026: Warszawa drożeje, Katowice tanieje

Rynek mieszkaniowy siedmiu polskich metropolii we wrześniu 2026 roku wykazuje wyraźne zróżnicowanie cen — od przystępnych Katowic po drożejącą Warszawę, przy czym trzeci kwartał przyniósł przełom w postaci tanszych projektów po długim okresie wzrostu.

Warszawa: drożyzna i największa przepaść między ofertą a rzeczywistością

Stolica utrzymuje pozycję najdroższego rynku mieszkaniowego. Średnia cena sprzedanych mieszkań wyniosła 17 767 zł/m kw., podczas gdy ogłoszenia oferowały średnio 19 683 zł/m kw. Różnica 1 916 zł/m kw. to największa przepaść spośród wszystkich siedmiu badanych miast. Oznacza to, że kupujący warszawscy mają realną możliwość negocjacji — oferty zawierają znaczny margines, który można zmniejszyć w rozmowach ze sprzedającymi.

Kraków: stabilność przy wzroście oczekiwań sprzedawców

Kraków notuje średnią cenę sprzedanych na poziomie 17 828 zł/m kw., co plasuje to miasto na drugim miejscu pod względem drożyzny. Cena średnia w ofercie jest o 5% wyższa od średniej ceny sprzedanych, co świadczy o tym, że sprzedawcy krakowscy wyceniają mieszkania wyżej niż faktycznie się je sprzedaje. Sytuacja na tym rynku różni się od warszawskiej — przepaść między ofertą a transakcjami jest znacznie mniejsza, co sugeruje mniejszą elastyczność cen.

Trójmiasto: równowaga między ofertą a rzeczywistością

Gdańsk, Gdynia i Sopot razem tworzą rynek ze średnią ceną sprzedanych 17 288 zł/m kw. i średnią ceną ofertową 17 805 zł/m kw. Różnica wynosi zaledwie 517 zł/m kw., co wskazuje na bardziej stabilny i przewidywalny rynek niż w Warszawie. Kupujący w Trójmieście mają mniej przestrzeni do negocjacji, ale ceny są bardziej transparentne i zbliżone do rzeczywistych transakcji.

Poznań: powrót do poziomów sprzed półtora roku

Poznań osiągnął ceny zbliżone do rekordu notowanego w marcu 2025. Średnia cena sprzedanych to 13 466 zł/m kw., a średnia ofertowa 14 138 zł/m kw. To oznacza, że rynek poznański przywraca się do poziomów, które były uważane za szczyty w pierwszej połowie roku. Wzrost zainteresowania tym miastem jako alternatywą dla Warszawy może napędzać powrót do wyższych cen.

Wrocław i Katowice: zróżnicowany obraz południa i południowego wschodu

Wrocław wykazuje średnią cenę sprzedanych 14 781 zł/m kw., zajmując pozycję pośrednią między najtańszymi miastami a droższymi metropoliami północnymi. Katowice natomiast pozostają najnajtańszym rynkiem z ceną sprzedanych 12 224 zł/m kw. i ofertową 12 634 zł/m kw. Co istotne, Katowice notuje realne spadki cen — nominalne ceny maleją szybciej niż inflacja (powyżej 3%), co oznacza wzrost siły nabywczej potencjalnych kupujących w tym mieście.

Przełom trzeciego kwartału: powrót tanszych mieszkań

Trzeci kwartał 2026 roku przyniósł istotną zmianę na siedmiu głównych rynkach. Po trzech kwartałach, w których dominowały droższe projekty, na rynek trafiły pierwsze tańsze mieszkania. Średnia cena sprzedanych wyniosła 16 101 zł/m kw., a średnia ofertowa 16 231 zł/m kw. Ta zmiana ma znaczenie dla struktury popytu — zmienia się nie tylko poziom cen, ale także skład oferty i preferencje nabywców.

Miasto	Cena sprzedanych (zł/m kw.)	Cena ofertowa (zł/m kw.)	Różnica (zł/m kw.)
Warszawa	17 767	19 683	1 916
Kraków	17 828	18 720	892
Trójmiasto	17 288	17 805	517
Poznań	13 466	14 138	672
Wrocław	14 781	—	—
Katowice	12 224	12 634	410
Średnia siedmiu miast (Q3)	16 101	16 231	—

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów

Różnica między ceną ofertową a ceną sprzedanych jest sygnałem dla kupujących: im większa przepaść, tym większa szansa na negocjacje. W Warszawie można oczekiwać znacznych rabatów, podczas gdy w Katowicach ceny są bardziej sztywne. Dla inwestorów Katowice stanowią interesujący rynek ze względu na spadki realne cen — oznacza to, że wartość nieruchomości rośnie szybciej niż nominalne ceny. Poznań powraca do poziomów rekordu, co sugeruje nasycenie popytu — przed zakupem warto czekać na dalsze zmiany.

Wprowadzenie tanszych mieszkań w trzecim kwartale zmienia dynamikę rynku. Kupujący z ograniczonym budżetem mają więcej opcji, a to wpływa na strukturę popytu w całym segmencie cenowym. Sprzedawcy mieszkań z wyższej półki mogą oczekiwać większej konkurencji ze strony tańszych alternatyw.