O ile wzrosną ceny mieszkań w Polsce w 2026 roku?

Analitycy PKO BP prognozują wzrost średnich cen mieszkań o około 5 procent w ciągu roku. Na rynku pierwotnym wzrost wyniesie około 3–4 procent rok do roku, a na wtórnym około 2 procent.

Jakie czynniki będą napędzać wzrost cen mieszkań?

Główne czynniki to zmniejszająca się oferta mieszkań deweloperskich, wzrost cen usług budowlanych, nowelizacja warunków technicznych budynków, Ustawa Schronowa, a także ograniczona dostępność działek pod zabudowę.

Co grozi rynkowi mieszkaniowemu w perspektywie długoterminowej?

GUS prognozuje spadek liczby ludności, co może hamować popyt na mieszkania. Potencjalnym czynnikiem kompensującym byłby napływ imigrantów. Scenariusz pesymistyczny zakłada przeregulowanie sektora lub załamanie gospodarcze.

Jak niepewność regulacyjna wpływa na inwestorów mieszkaniowych?

Niepewność dotycząca regulacji wynajmu, inicjatywy opodatkowania mieszkań i podatek katastralny zmniejszają zainteresowanie inwestycyjnym zakupem nieruchomości.

Czy ceny będą rosnąć równomiernie na wszystkich rynkach?

Nie — rynek pierwotny (nowe budynki) w stolicach województw będzie rosnąć szybciej (3–4 proc. r/r) niż rynek wtórny (około 2 proc. r/r).

Ceny mieszkań w Polsce wzrosną o 5 proc. Prognoza analityków PKO BP na 2026

Analitycy PKO BP prognozują wzrost cen mieszkań w Polsce o około 5 procent w ciągu roku.

Ceny mieszkań w Polsce wzrosną w przybliżeniu o 5 procent w ciągu roku, wynika z prognozy przygotowanej przez analityków PKO BP. To umiarkowany wzrost, który odzwierciedla złożoną sytuację na rynku nieruchomości — z jednej strony wspierany rosnącymi dochodami Polaków, z drugiej zaś hamowany niepewnością regulacyjną i zmianami demograficznymi.

Jakie będą ceny na rynku pierwotnym i wtórnym?

Wzrost cen nie będzie równomierny na całym rynku. Na rynku pierwotnym — czyli nowych mieszkań budowanych przez deweloperów — ceny w stolicach województw wzrosną o około 3–4 procent rok do roku w drugiej połowie 2026 roku. Tymczasem na rynku wtórnym, gdzie handluje się już istniejącymi nieruchomościami, wzrost będzie zdecydowanie łagodniejszy — około 2 procent rok do roku.

Ta różnica wynika z odmiennych warunków funkcjonowania obu segmentów. Rynek pierwotny, gdzie deweloperzy ustalają ceny na podstawie kosztów budowy i oczekiwań zysku, reaguje szybciej na wzrost wydatków inwestycyjnych. Rynek wtórny, napędzany głównie transakcjami między prywatnymi sprzedającymi i kupującymi, zmienia się wolniej.

Co podnosi ceny mieszkań?

Wzrost cen napędzany jest kilkoma istotnymi czynnikami. Przede wszystkim zmniejsza się dostępność nowych mieszkań — deweloperskie oferty są ograniczone. Jednocześnie rosną koszty budowy: usługi budowlane drożeją, a ceny materiałów budowlanych mogą wzrosnąć ze względu na ryzyko wzrostu cen energii.

Regulacyjne zmiany również odgrywają rolę. Nowelizacja warunków technicznych budynków oraz Ustawa Schronowa wprowadzają nowe wymogi, które przekładają się na dodatkowe wydatki deweloperów. Ponadto ograniczona podaż działek pod zabudowę oznacza, że nowe projekty budowlane będą droższe w przygotowaniu.

Czynnik wpływu	Siła oddziaływania	Charakter
Zmniejszająca się oferta deweloperska	Wysoka	Ogranicza podaż
Wzrost cen usług budowlanych	Wysoka	Podnosi koszty
Nowelizacja warunków technicznych	Średnia	Zwiększa wymogi
Ograniczona dostępność działek	Średnia	Utrudnia ekspansję
Ryzyko wzrostu cen energii i materiałów	Średnia	Niepewność kosztów

Jakie zagrożenia czyhają na rynek?

Mimo wzrostu cen, rynek mieszkaniowy stoi przed istotnymi wyzwaniami. Inwestorzy mieszkaniowi — osoby kupujące mieszkania w celu wynajmu — napotykają rosnącą niepewność regulacyjną. Dyskusje dotyczące opodatkowania mieszkań, podatku katastrialnego oraz zmian w regulacjach wynajmu zniechęcają do inwestycji w nieruchomości.

W perspektywie długoterminowej, na kolejne dekady, rynek napotka poważny problem demograficzny. Główny Urząd Statystyczny prognozuje spadek liczby ludności Polski. Mniej ludzi oznacza potencjalnie mniejszy popyt na mieszkania. Jedynym czynnikiem, który mógłby to zrekompensować, byłby znaczący napływ imigrantów, którzy będą poszukiwać mieszkań w Polsce.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli planujesz kupić mieszkanie w najbliższym roku, warto wiedzieć, że ceny będą rosnąć. Wzrost 5 procent rocznie to tempo, które warto śledzić przy planowaniu budżetu. Na rynku pierwotnym (nowe mieszkania) wzrost będzie szybszy niż na wtórnym, dlatego jeśli rozważasz zakup starszej nieruchomości, możesz mieć nieco więcej czasu na negocjacje.

Jeśli jesteś inwestorem rozważającym zakup mieszkania do wynajmu, bądź ostrożny. Niepewność dotycząca przyszłych regulacji wynajmu i podatków może znacząco wpłynąć na rentowność takiej inwestycji. Warto czekać na wyjaśnienie sytuacji prawnej przed podjęciem decyzji.

Dla osób, które już posiadają mieszkania, wzrost cen to dobra wiadomość — wartość ich nieruchomości będzie rosnąć. Jeśli jednak planują sprzedaż, warto obserwować rynek wtórny, gdzie wzrost będzie łagodniejszy.

Scenariusz pesymistyczny — przeregulowanie sektora lub załamanie gospodarcze — jest możliwy, ale mniej prawdopodobny. Niemniej warto mieć świadomość, że rynek nieruchomości nie rośnie w próżni i zależy od ogólnej kondycji gospodarki.