Polska dostępność mieszkań najniższa w Europie. Badanie austriackich naukowców

Polska zajmuje ostatnie miejsce w Europie pod względem dostępności mieszkań dla osób o średnich dochodach – wynika z badania naukowców z Uniwersytetu Technicznego w Wiedniu opublikowanego we wrześniu 2025 w czasopiśmie „Journal of Maps”.

Jak wygląda dostępność mieszkań w Polsce?

Badacze Franziska Sielker i Selim Banabak przeanalizowali blisko 100 milionów ofert nieruchomości zgromadzonych w okresie od marca 2024 do marca 2025. W bazie znalazło się 18,4 miliona mieszkań na sprzedaż i 3,6 miliona do wynajęcia.

Polska wypadła najgorzej spośród wszystkich krajów europejskich. Mieszkanie o powierzchni zaledwie 25 metrów kwadratowych wymaga zaciągnięcia kredytu hipotecznego na 30 lat dla osoby o średniorolnych dochodach. Sytuacja jest jeszcze gorsza w przypadku większych mieszkań – większość nieruchomości powyżej 50 metrów kwadratowych jest dla tej grupy zarobkowej praktycznie niedostępna.

Dla porównania, w Holandii czy Portugalii można znaleźć regiony, gdzie mieszkania o powierzchni 75–100 metrów kwadratowych pozostają dostępne dla osób ze średnimi dochodami. W Niemczech i Czechach istnieją nawet regiony, gdzie mieszkania przekraczające 150 metrów kwadratowych są w zasięgu finansowym przeciętnego pracownika.

Co to oznacza dla polskiego rynku?

Polska nie tylko wypadła najgorzej w kwestii dostępności mieszkań na sprzedaż, ale również zajmuje niekorzystną pozycję na rynku wynajmu. Czynsz mieszkaniowy jest w Polsce droższy niż w większości krajów Unii Europejskiej – drożej jest jedynie w Irlandii i Holandii.

Sytuacja wymaga jednak pewnego kontekstu. Badanie austriackie opierało się na cenach ofertowych, a nie na rzeczywistych cenach transakcyjnych. Na polskim rynku wtórnym (istniejące mieszkania) ceny ofertowe są wyższe o 8–10 procent od cen, za które mieszkania faktycznie się sprzedają. To oznacza, że rzeczywista dostępność może być nieznacznie lepsza niż sugerują dane badania.

Ponadto analiza obejmowała niemal wyłącznie rynek wtórny. Rynek pierwotny – nowe mieszkania oferowane przez deweloperów – nie został uwzględniony w badaniu. To istotne ograniczenie, ponieważ segment nowych mieszkań stanowi znaczną część polskiego rynku nieruchomości, szczególnie w dużych miastach.

Jak Polska wypada na tle Europy?

Aspekt	Polska	Holandia/Portugalia	Niemcy/Czechy
Mieszkanie dostępne dla średniorolnych	25 mkw	75–100 mkw	Powyżej 150 mkw
Wymóg finansowania	30-letni kredyt	Krótsze okresy	Krótsze okresy
Dostępność wynajmu	Droga (2. miejsce)	Droga	Tańsza
Obejmowanie badaniem	Rynek wtórny	Rynek wtórny	Rynek wtórny

Jakie są słabości tego badania?

Warto zwrócić uwagę na metodologię badania. Naukowcy opierali się na ofertach dostępnych w bazie danych, a nie na rzeczywistych transakcjach. W Polsce różnica między ceną wystawioną a ceną sprzedaży wynosi 8–10 procent, co oznacza, że sytuacja może być nieco mniej pesymistyczna niż sugerują liczby z badania.

Kolejnym ograniczeniem jest fakt, że analiza dotyczyła głównie rynku wtórnego. Nowe mieszkania od deweloperów, które są ważnym segmentem polskiego rynku, nie zostały uwzględnione. To może zawyżać pesymizm badania w stosunku do rzeczywistych możliwości zakupu nieruchomości w Polsce.

Mimo tych zastrzeżeń, badanie dostarcza ważnych informacji o trendach na europejskim rynku nieruchomości i wskazuje na rzeczywisty problem dostępności mieszkań w Polsce.

Co to oznacza dla kupujących i wynajmujących?

Wyniki badania potwierdzają to, co wiele osób obserwuje na polskim rynku – ceny mieszkań znacznie odbiły się od możliwości finansowych zwykłych pracowników. Dla osób planujących zakup nieruchomości oznacza to konieczność zaciągnięcia długoterminowego kredytu hipotecznego nawet na małe mieszkania, lub szukanie alternatyw w wynajmie.

Dla wynajmujących dane pokazują, że rynek najmu w Polsce jest konkurencyjny pod względem cen – wynajem nie jest tańszy niż w większości krajów europejskich, co sugeruje, że zarówno kupno, jak i najem stanowią znaczące obciążenie dla budżetu domowego.

Badanie austriackie, mimo swoich ograniczeń, dostarcza cennych danych o skali problemu dostępności mieszkań w Polsce i pokazuje, że kraj wypada niekorzystnie na tle europejskim. To powinno skłonić zarówno decydentów, jak i inwestorów do refleksji nad sposobami poprawy sytuacji na rynku nieruchomości.