Jak mierzy się dostępność mieszkań w stosunku do zarobków?

Wskaźnik dostępności pokazuje, ile metrów kwadratowych mieszkania można kupić za średni miesięczny dochód. Wyższy wskaźnik oznacza lepszą dostępność — mieszkania są tańsze w stosunku do zarobków.

W których miastach pogorszyła się dostępność mieszkań w 2026 roku?

Dostępność spadła w 11 miastach, w tym w największych ośrodkach: Warszawie, Krakowie, Olsztynie, Rzeszowie i Opolu. Najgorsza sytuacja dotyczy Warszawy, gdzie dostępność spadła o 4,5 procent.

Gdzie jest najlepsza dostępność mieszkań w Polsce?

Katowice osiągnęły najwyższy wskaźnik dostępności wynoszący 1,20 metra kwadratowego za średni miesięczny zarobek, co oznacza, że mieszkania są tam najtańsze w stosunku do dochodów.

Czy ceny mieszkań rosły szybciej niż dostępność?

Tak — w Warszawie cena metra wzrosła o 1,4 procent, ale dostępność spadła o 4,5 procent, co sugeruje, że zarobki nie nadążają za wzrostem cen.

Które miasta utrzymały stabilną dostępność?

Gdańsk i Poznań nie wykazały zmian w dostępności między grudniem 2025 a czerwcem 2026 roku, utrzymując wskaźniki odpowiednio 0,72 i 0,90 metra kwadratowego.

Dostępność mieszkań w Polsce: gdzie ceny rosną szybciej niż zarobki

Analiza 16 miast pokazuje, że w połowie 2026 roku dostęp do mieszkań pogorszył się w 11 ośrodkach.

Dostępność mieszkań w Polsce zmienia się dynamicznie — w pierwszej połowie 2026 roku większość dużych miast zmaga się ze wzrostem cen, które znacznie przewyższają tempo wzrostu dochodów gospodarstw domowych.

Jak zmienia się dostępność w polskich miastach?

Porównanie okresu od grudnia 2025 do czerwca 2026 roku ujawnia wyraźny podział między miastami, w których sytuacja nabywcy się poprawiła, a tymi, gdzie pogorszyła się znacznie. Analiza obejmuje 16 kluczowych ośrodków miejskich, które są najważniejszymi rynkami nieruchomości w kraju.

Tylko trzy miasta wykazały poprawę dostępności mieszkań. Katowice zanotowało wzrost wskaźnika z 1,16 do 1,20 metra kwadratowego, co oznacza, że mieszkania stały się tam bardziej przystępne cenowo. Podobnie Łódź przesunęła się z 1,06 do 1,07 metra kwadratowego, a Gorzów Wielkopolski z 1,05 do 1,07 metra kwadratowego. Te zmiany są jednak niewielkie i mogą wynikać zarówno ze spadku cen, jak i ze wzrostu wynagrodzeń w tych regionach.

Miasto	Dostępność grudzień 2025	Dostępność czerwiec 2026	Zmiana	Kierunek
Katowice	1,16 m kw.	1,20 m kw.	+0,04	Poprawa
Łódź	1,06 m kw.	1,07 m kw.	+0,01	Poprawa
Gorzów Wielkopolski	1,05 m kw.	1,07 m kw.	+0,02	Poprawa
Gdańsk	0,72 m kw.	0,72 m kw.	0	Bez zmian
Poznań	0,90 m kw.	0,90 m kw.	0	Bez zmian
Warszawa	0,66 m kw.	0,63 m kw.	-0,03	Pogorszenie
Kraków	0,72 m kw.	0,69 m kw.	-0,03	Pogorszenie
Wrocław	—	0,74 m kw.	—	—
Olsztyn	0,95 m kw.	0,88 m kw.	-0,07	Pogorszenie
Rzeszów	0,88 m kw.	0,83 m kw.	-0,05	Pogorszenie
Opole	0,96 m kw.	0,91 m kw.	-0,05	Pogorszenie

Warszawa i Kraków: gdzie dostępność spada najszybciej

Dwa największe miasta kraju znajdują się w trudnej sytuacji. Warszawa notuje ceny na poziomie 17 696 złotych za metr kwadratowy w czerwcu 2026 roku, przy jednoczesnym spadku dostępności o 4,5 procent w stosunku do grudnia 2025. Wzrost ceny metra wyniósł zaledwie 1,4 procent, ale to wystarczyło, aby dostępność zmniejszyła się z 0,66 do 0,63 metra kwadratowego.

Kraków wykazuje podobny trend — cena metra wzrosła do 16 868 złotych, a dostępność spadła o 4,2 procent, przesuwając się z 0,72 do 0,69 metra kwadratowego. Wzrost ceny w Krakowie był wyraźnie wyższy — 3,4 procent — co wskazuje na silniejszą presję inflacyjną na rynku nieruchomości niż w stolicy.

Miasta tracące dostępność: Olsztyn, Rzeszów i Opole

Oprócz Warszawy i Krakowa, dostępność pogorszyła się w dziewięciu innych miastach. Olsztyn zanotował największy procentowy spadek dostępności — aż 7 procent, przesuwając się z 0,95 do 0,88 metra kwadratowego. Rzeszów spadł z 0,88 do 0,83 metra kwadratowego, a Opole z 0,96 do 0,91 metra kwadratowego.

Trend ten sugeruje, że presja wzrostu cen dotyczy nie tylko metropolii, ale rozprzestrzenia się na miasta średniej wielkości. Osoby planujące zakup mieszkania w tych ośrodkach napotykają coraz większe trudności w dostosowaniu budżetu do realnych cen rynkowych.

Miasta ze stabilną dostępnością

Gdańsk i Poznań utrzymały stały wskaźnik dostępności na poziomie odpowiednio 0,72 i 0,90 metra kwadratowego. Brak zmian może oznaczać, że ceny i dochody w tych miastach rosły proporcjonalnie, tworząc względną równowagę na rynku. Gdańsk, choć wykazuje niski wskaźnik dostępności (0,72 m kw.), utrzymuje go na stałym poziomie, co świadczy o pewnej stabilizacji cen w stosunku do zarobków.

Wrocław wykazuje dostępność na poziomie 0,74 metra kwadratowego, co plasuje go w gronie miast o umiarkowanej dostępności, pomiędzy Gdańskiem a Poznaniem.

Co to oznacza dla kupujących?

Spadek dostępności mieszkań w większości badanych miast ma bezpośrednie konsekwencje dla potencjalnych nabywców. Osoby zarabiające średnią krajową mają coraz trudniej sfinansować zakup mieszkania bez znacznego wsparcia kredytowego lub pomocy rodziny. W Warszawie i Krakowie sytuacja jest szczególnie napięta — średni miesięczny zarobek pozwala na zakupienie zaledwie 0,63–0,69 metra kwadratowego mieszkania.

Dla osób rozważających przeprowadzkę lub zmianę miejsca zamieszkania, dane te sugerują, że miasta takie jak Katowice, Łódź czy Gorzów Wielkopolski oferują lepszą relację ceny do dostępności finansowej. Jednocześnie stabilna sytuacja w Gdańsku i Poznaniu może być atrakcyjna dla tych, którzy szukają pewności i braku gwałtownych zmian na rynku nieruchomości.

Analiza wskazuje również, że osoby planujące inwestycję w nieruchomość powinny monitorować trendy dostępności w wybranym mieście — wzrost wskaźnika oznacza rosnące szanse na poprawę wartości inwestycji, podczas gdy spadek może sygnalizować nasycenie rynku i trudności z przyszłą sprzedażą.