Jakie były ceny mieszkań w Warszawie w sierpniu 2026?

Średnia cena wyniosła 19,6 tys. zł/m², a mediana 17,4 tys. zł/m². Warszawa pozostała najdroższym rynkiem wśród polskich metropolii, choć zanotowała spadek o 1 proc. w stosunku do lipca.

Które miasta są najtańsze na rynku pierwotnym?

Łódź i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (GZM) oferują najmniejsze ceny — odpowiednio 11,6 i 11,2 tys. zł/m² średnio. Poznań i Wrocław znajdują się w przedziale 14–16 tys. zł/m².

Gdzie zmniejszyła się dostępność tanich mieszkań?

Oferta mieszkań poniżej 15 tys. zł/m² spadła zwłaszcza w Poznaniu (o 23 proc.) i Warszawie (o 16 proc.). Wyjątkami są Kraków i Łódź, gdzie liczba takich ofert wzrosła.

Co oznacza mediana ceny dla kupujących?

Mediana pokazuje cenę, poniżej której jest połowa ofert — jest bardziej reprezentatywna niż średnia. W Warszawie mediana (17,4 tys. zł/m²) jest niższa od średniej (19,6 tys. zł/m²), co wskazuje na wpływ droższych projektów na średnią.

Czy ceny mieszkań popularnych są dostępne w Warszawie?

Mieszkania segmentu popularnego w Warszawie kosztowały średnio 16,4 tys. zł/m² — znacznie poniżej ogólnej średniej, ale liczba takich ofert malała (z 5,3 tys. do 4,5 tys. ofert).

Ceny mieszkań w metropoliach Polski: sierpień 2026 w liczbach

Sprawdź, jak kształtują się ceny na rynku pierwotnym w Warszawie, Krakowie i innych dużych miastach.

Rynek pierwotny w polskich metropoliach w sierpniu 2026 roku wykazywał wyraźne zróżnicowanie cenowe między miastami oraz zmianę struktury dostępnych ofert.

Warszawa: najdroższe, ale z tendencją spadkową

Stolica utrzymuje pozycję lidera pod względem cen. Średnia cena wyniosła 19,6 tys. zł/m², przy medianie 17,4 tys. zł/m². Różnica między tymi wskaźnikami — prawie 2,2 tys. zł/m² — sugeruje, że na rynku stołecznym funkcjonuje grupa droższych inwestycji, które podnoszą średnią. Znaczący jest fakt, że Warszawa zanotowała spadek o 1 proc. w stosunku do lipca — drugi miesiąc z rzędu, w którym ceny się zmniejszały.

Szczególnie interesująca jest sytuacja na segmencie mieszkań popularnych. Te obiekty osiągały średnio 16,4 tys. zł/m² — wyraźnie poniżej średniej ogólnorynkowej. Jednak liczba dostępnych ofert w przedziale poniżej 15 tys. zł/m² zmniejszyła się z 5,3 tys. do 4,5 tys., co stanowi spadek o 16 proc. Zmiana ta wskazuje na przesunięcie struktury oferty w kierunku wyższych segmentów cenowych.

Trójmiasto, Kraków i Wrocław: druga liga cenowa

Trójmiasto zajęło drugie miejsce z średnią ceną 17,9 tys. zł/m² i medianą 17,6 tys. zł/m². Mediana bardzo bliska średniej oznacza tu bardziej jednorodną strukturę oferty — mniej ekstremów cenowych niż w Warszawie.

Kraków wykazał średnią 17,3 tys. zł/m² przy medianie 16 tys. zł/m². Warto odnotować, że w tym mieście liczba mieszkań poniżej 15 tys. zł/m² wzrosła o 7 proc. (z 3,5 tys. do 3,7 tys. ofert). To jedynym z większych miast, gdzie dostępność tańszych opcji się poprawiła.

Wrocław oferował średnią 15,9 tys. zł/m² z medianą 14,5 tys. zł/m². Podobnie jak Warszawa, zanotował spadek ofert w niższym przedziale cenowym — liczba mieszkań poniżej 15 tys. zł/m² zmniejszyła się o 14 proc. (z 6 tys. do 5,1 tys.).

Poznań, Łódź i GZM: dostępne alternatywy

Poznań prezentował średnią 14,3 tys. zł/m² przy medianie 13,5 tys. zł/m². Miasto zanotowało jednak największy procentowy spadek ofert tanich mieszkań — liczba projektów poniżej 15 tys. zł/m² zmniejszyła się o 23 proc. (z 2,7 tys. do 2,1 tys.).

Łódź pozostawała najtańszym rynkiem wśród analizowanych metropolii — średnia 11,6 tys. zł/m² przy medianie 11,3 tys. zł/m². Tutaj obserwowano wzrost dostępności mieszkań poniżej 12 tys. zł/m² o 7 proc. (z 5,7 tys. do 6,1 tys. ofert).

Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia wykazała średnią 11,2 tys. zł/m² z medianą 10,9 tys. zł/m². W GZM również zaobserwowano wzrost liczby mieszkań poniżej 12 tys. zł/m² — o 10 proc. (z 6,6 tys. do 7,2 tys. ofert), co czyni to miasto coraz bardziej atrakcyjnym dla kupujących szukających budżetowych rozwiązań.

Tabela porównawcza cen w metropoliach

Miasto	Średnia cena (zł/m²)	Mediana ceny (zł/m²)	Zmiana m/m
Warszawa	19 600	17 400	-1%
Trójmiasto	17 900	17 600	—
Kraków	17 300	16 000	—
Wrocław	15 900	14 500	—
Poznań	14 300	13 500	—
Łódź	11 600	11 300	—
GZM	11 200	10 900	—

Dynamika ofert w segmencie budżetowym

Najbardziej dynamiczne zmiany zachodzą w segmencie mieszkań poniżej 15 tys. zł/m² (lub 12 tys. zł/m² dla najtańszych miast). Podczas gdy Warszawa, Wrocław i Poznań doświadczają redukcji liczby tanich ofert, Kraków, Łódź i GZM notują wzrosty. Ta dywergencja sugeruje, że deweloperzy w droższych miastach przesuwają się w kierunku wyższych segmentów, podczas gdy w miastach tańszych rozwijają projekty dla mniej zamożnych kupujących.

Co to oznacza dla kupujących

Dla osób poszukujących mieszkania na rynku pierwotnym sierpniowe dane wskazują na kilka istotnych tendencji. Po pierwsze, dostępność tanich mieszkań w największych miastach (Warszawa, Poznań) systematycznie maleje — kupujący z ograniczonym budżetem powinni działać szybko lub rozważyć alternatywne lokalizacje. Po drugie, miasta takie jak Łódź i GZM stają się coraz bardziej konkurencyjne dla nabywców szukających przystępnych cen — oferta tam rośnie, co może oznaczać lepsze warunki negocjacyjne. Po trzecie, mediana ceny jest dla kupujących bardziej przydatnym wskaźnikiem niż średnia, szczególnie w Warszawie, gdzie różnica między nimi jest znaczna — pokazuje ona realny punkt, poniżej którego znajduje się połowa rynku.

Zmiana struktury oferty w Warszawie — wzrost udziału mieszkań popularnych w sierpniu — może być tymczasowym zjawiskiem lub sygnałem zmian preferencji deweloperów. Kupujący powinni monitorować trendy w swoim docelowym mieście, aby podejmować decyzje na podstawie aktualnych warunków rynkowych.