Które miasta mają największy wzrost cen mieszkań premium?

Wrocław i Poznań notują największy wzrost liczby mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy — odpowiednio o 142 proc. i 100 proc. Warszawa i Trójmiasto wykazują wzrost o 42 proc., a Kraków o 35 proc.

Czy ceny średnie mieszkań również rosną?

W skali 12 miesięcy średnie ceny wzrosły we wszystkich badanych miastach: Warszawa +11 proc., Wrocław +8 proc., Trójmiasto +8 proc., Poznań +5 proc. W lipcu r/r Wrocław zanotował wzrost o 4 proc., Kraków i Łódź po 2-3 proc., podczas gdy Warszawa spadła o 1 proc.

Co się dzieje z mieszkaniami w niższych przedziałach cenowych?

Oferta tanszych mieszkań (poniżej 12-15 tys. zł za metr) zmniejsza się. W Warszawie spadła o 18 proc., w Wrocławiu o 18 proc., w Poznaniu o 22 proc., w Trójmieście o 12 proc. Wyjątkami są Łódź, Kraków i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie liczba takich mieszkań rośnie.

Czy segment premium jest dostępny we wszystkich miastach?

Segment mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr rozwija się nierównie. W Warszawie i Trójmieście jest już kilka tysięcy takich ofert, w Wrocławiu przybywa szybko, ale w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii pozostaje marginalny — liczony w dziesiątkach jednostek.

Jaka jest średnia cena mieszkania w Warszawie?

Średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie wyniosła 19,8 tys. zł w lipcu (spadek o 1 proc. r/r), a w Wrocławiu 15,9 tys. zł (wzrost o 4 proc. r/r).

Segment premium mieszkań w polskich miastach rośnie eksplozywnie

Mieszkania powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy gwałtownie przybywa w dużych miastach.

Polskie metropolie doświadczają wyraźnej polaryzacji rynku nieruchomości: segment mieszkań premium powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy rośnie dynamicznie, podczas gdy oferta tanszych lokali kurczy się. Zjawisko to ma różną skalę w poszczególnych miastach i wskazuje na głębokie przemiany w strukturze popytu.

Eksplozja segmentu premium w największych miastach

Warszawa pozostaje epicentrum rynku luksusowych nieruchomości. Liczba mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr wzrosła z 3,6 tys. do 5,2 tys. jednostek, co stanowi wzrost o 42 proc. w ciągu roku. To oznacza, że co miesiąc przybywa średnio kilkadziesiąt nowych ofert w tym segmencie.

Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot) wykazuje identyczny wzrost procentowy — 42 proc. — ale od mniejszej bazy: z 2,1 tys. do 3 tys. mieszkań. Dla porównania, średnia cena za metr w Trójmieście wyniosła 19,8 tys. zł, co plasuje je w czołówce najdroższych miast Polski.

Kraków notuje bardziej umiarkowany wzrost — 35 proc. — z 1,3 tys. do 1,8 tys. mieszkań powyżej progu 20 tys. zł. Średnia cena za metr wyniosła tam 19,8 tys. zł (wzrost o 3 proc. r/r), co sugeruje, że choć liczba ofert premium rośnie, to sama cena za metr zmienia się wolniej.

Wrocław i Poznań: nowe centra segmentu premium

Wrocław wyróżnia się tempem wzrostu, które przewyższa wszystkie inne miasta. Liczba mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr wzrosła z 500 do 1,2 tys. — to wzrost o 142 proc. To oznacza, że Wrocław szybko awansuje do grona miast z rozwinięty segmentem luksusowych nieruchomości. Średnia cena za metr w Wrocławiu wyniosła 15,9 tys. zł (wzrost o 4 proc. r/r), co jest poniżej średniej krajowej dla dużych miast, ale tempo zmian jest imponujące.

Poznań wykazuje wzrost o 100 proc. — z 276 do 552 mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr. Choć liczby bezwzględne są mniejsze, dynamika jest porównywalna do Wrocławia. Średnia cena za metr w Poznaniu wzrosła o 5 proc. w ciągu roku, co sugeruje stopniowe przesuwanie się całego rynku w kierunku wyższych cen.

Miasta drugiego rzędu: Łódź i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia

W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii segment premium pozostaje marginalny, ale rośnie szybko. W Łodzi liczba mieszkań powyżej 20 tys. zł wzrosła z 2 do 43 jednostek, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z 6 do 32. Choć liczby bezwzględne są niewielkie, wskazują na początek formowania się segmentu luksusowego w miastach, które dotychczas były postrzegane jako bardziej przystępne cenowo.

Kurczenie się segmentu tanszych mieszkań

Równocześnie z ekspansją segmentu premium obserwujemy spadek liczby mieszkań w niższych przedziałach cenowych. W Warszawie liczba mieszkań poniżej 15 tys. zł za metr zmniejszyła się z 5,3 tys. do 4,3 tys. (spadek o 18 proc.). W Wrocławiu analogiczny spadek wyniósł 18 proc. — z 6,2 tys. do 5,1 tys. W Poznaniu liczba mieszkań poniżej 12 tys. zł spadła o 22 proc. — z 2,8 tys. do 2,2 tys.

Miasto	Mieszkania poniżej 12-15 tys. zł	Zmiana	Mieszkania powyżej 20 tys. zł	Zmiana
Warszawa	4,3 tys.	-18%	5,2 tys.	+42%
Wrocław	5,1 tys.	-18%	1,2 tys.	+142%
Trójmiasto	3,4 tys.	-12%	3 tys.	+42%
Poznań	2,2 tys.	-22%	552	+100%
Kraków	3,5 tys.	+4%	1,8 tys.	+35%
Łódź	6,1 tys.	+7%	43	—
GZM	7,1 tys.	+9%	32	—

Wyjątkami są Łódź, Kraków i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie liczba mieszkań w niższych przedziałach cenowych rośnie. W Łodzi wzrost wyniósł 7 proc. (z 5,7 tys. do 6,1 tys.), w Krakowie 4 proc. (z 3,4 tys. do 3,5 tys.), a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 9 proc. (z 6,5 tys. do 7,1 tys.). Miasta te zachowują większą dostępność dla nabywców o mniejszych budżetach.

Co to oznacza dla kupujących?

Polaryzacja rynku ma praktyczne konsekwencje dla potencjalnych nabywców. Osoby poszukujące mieszkań w segmencie premium (powyżej 20 tys. zł za metr) mają coraz więcej opcji, szczególnie w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. To zwiększa konkurencję między sprzedającymi i daje kupującym większą swobodę w wyborze.

Z drugiej strony, kurczenie się oferty tanszych mieszkań w dużych miastach utrudnia dostęp do nieruchomości dla nabywców o ograniczonych budżetach. Osoby poszukujące przystępnych cenowo mieszkań mogą być zmuszone do poszukiwania opcji w mniejszych miastach lub na peryferiach metropolii, gdzie ceny pozostają niższe.

Wzrost średnich cen we wszystkich badanych miastach (Warszawa +11 proc., Wrocław +8 proc., Trójmiasto +8 proc., Poznań +5 proc. w ciągu 12 miesięcy) wskazuje na ogólny trend wzrostowy na rynku. Dla osób planujących zakup mieszkania oznacza to, że czekanie na spadek cen może być strategią ryzykowną — ceny mogą nadal rosnąć, szczególnie w miastach, gdzie segment premium dynamicznie się rozwija.