Upały a ceny mieszkań: jak klimat zmienia rynek nieruchomości

Upały coraz wyraźniej wpływają na preferencje nabywców mieszkań i domów — zmniejszają atrakcyjność niektórych lokalizacji i typów nieruchomości, a klimatyzacja oraz bliskość zieleni stają się czynnikami decydującymi o wartości rynkowej. To nie jest już trend marginalny, lecz istotna zmiana na polskim rynku nieruchomości.

Dlaczego upały zmieniają wartość mieszkań?

Ostatnia fala upałów w Polsce i Europie pokazała skalę problemu. Według analizy opublikowanej przez The Economist kilkudniowa fala upałów mogła spowodować nawet 12 tys. dodatkowych zgonów. Jednak temperatura sama w sobie nie wyjaśnia całego zagrożenia — znaczenie ma stopień przystosowania miast i budynków do ekstremalnych warunków.

Polska, jako kraj północnej Europy, nie jest przygotowana na takie temperatury. Mieszkańcy ani infrastruktura nie są do nich przyzwyczajeni. Temperatura 30 stopni Celsjusza w miastach północy Europy może być bardziej niebezpieczna niż ta sama temperatura na południu kontynentu, gdzie ludzie mają doświadczenie i przystosowanie biologiczne.

Leszek Markiewicz, ekspert rynku nieruchomości z NieruchomosciSzybko.pl, nie ma wątpliwości: „Długie i uporczywe letnie fale upałów mogą przyczynić się do tego, że części miast szczególnie narażone na działanie ciepła stracą na atrakcyjności. To samo dotyczy konkretnych budynków i lokali”. To oznacza, że w ciągu kilku lat może dojść do wyraźnego podziału na nieruchomości pożądane i mniej pożądane ze względu na warunki termiczne.

Efekt miejskiej wyspy ciepła — czy wszystkie części miasta są równie gorące?

Zjawisko zwane powierzchniową miejską wyspą ciepła to kluczowy czynnik, który eksperci obserwują na rynku. Beton, asfalt i ciemne dachy akumulują energię słoneczną, ograniczając nocne wychładzanie miasta. To szczególnie groźne, ponieważ wysokie temperatury nocą skracają czas regeneracji organizmu i zwiększają ryzyko zgonów.

Podczas ostatniej fali upałów w Warszawie różnice temperatur między poszczególnymi częściami miasta były bardzo duże — potwierdzają to odczyty satelitarne. Negatywnie wyróżniały się zwłaszcza spore części dzielnic Praga-Północ, Włochy oraz Ursus. To oznacza, że nawet w obrębie jednego miasta mieszkańcy doświadczają zupełnie różnych warunków klimatycznych.

Ekspert wskazuje, że z czasem znaczenie lokalizacji budynku względem terenów zielonych będzie rosnąć. „Lokalizacja budynku wielorodzinnego blisko na przykład parku lub skweru stanowi atut sprzedażowy. Taką zależność widzimy zwłaszcza w okolicach, gdzie generalnie o zieleń jest dość trudno”.

Które mieszkania są najbardziej zagrożone?

Problem dotyczy zwłaszcza konkretnych typów lokali. Mieszkania na najwyższych kondygnacjach z dużymi przeszkleniami od południa i zachodu nagrzewają się znacznie szybciej niż jeszcze kilkanaście lat temu. Dodatkową bolączką jest brak możliwości odpowiedniego przewietrzania pomieszczeń.

Ekspert przewiduje, że „z czasem takie bolączki dotyczące komfortu podczas upałów mogą bardziej wpływać na wartość rynkową mieszkań — nie tylko tych starszych”. To oznacza, że nawet nowoczesne osiedla mogą tracić na wartości, jeśli ich architektura nie uwzględnia ochrony przed upałami.

Cecha mieszkania	Wpływ na komfort w upały	Znaczenie dla ceny
Lokalizacja na ostatnim piętrze	Bardzo negatywny	Rosnące
Okna na południe/zachód	Bardzo negatywny	Rosnące
Bliskość parku/zieleni	Pozytywny	Rosnące
Możliwość przewietrzania	Pozytywny	Rosnące
Brak klimatyzacji	Negatywny	Rosnące
Lokalizacja w centrum miasta (wyspa ciepła)	Negatywny	Rosnące

Klimatyzacja i fotowoltaika — nowy standard?

Na rynku wtórnym pojawia się coraz więcej mieszkań i domów wyposażonych w klimatyzację. Koszty montażu typowego klimatyzatora typu split nie są wysokie, a urządzenie ma dodatkowe zastosowania — może być używane do dogrzewania pomieszczeń w okresie przejściowym.

W przypadku domów jednorodzinnych klimatyzacja i fotowoltaika stają się coraz chętniej widzianym zestawem. Dodatkowym atutem dla wielu właścicieli jest możliwość rozliczania produkcji prądu według zasad sprzed zmian z 2022 roku (tzw. net-metering), co czyni inwestycję bardziej opłacalną.

Jednak w przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych sytuacja jest bardziej skomplikowana. Problemem nie zawsze jest koszt montażu, lecz opór ze strony administracji budynku oraz sąsiadów. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą różną politykę dotyczącą montażu klimatyzatorów — czasem bardzo restrykcyjną lub niekonsekwentną.

Bałagan prawny wokół balkonów i elewacji

Obecność klimatyzatorów na elewacji lub balkonach niektórych mieszkań to dla potencjalnych nabywców sygnał, że interesujący ich lokal też będzie można wyposażyć w klimatyzację. Jednak warto to zweryfikować, bo polityka wspólnoty może się zmienić.

Głównym problemem jest wciąż sporny status balkonów w prawie polskim. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (oznaczony numerem UD312) miał precyzyjnie wyznaczyć granicę na balkonie między lokalem a nieruchomością wspólną. Jednak prace nad projektem się przeciągają, a nie wiadomo, kiedy nowelizacja trafi do Sejmu. To powoduje niepewność dla właścicieli chcących montować urządzenia klimatyzacyjne.

Co to oznacza dla kupujących mieszkanie?

Jeśli prognozy dotyczące coraz dłuższych i uciążliwych fal upałów się sprawdzą, to wartość rynkową mieszkań będzie coraz bardziej kształtowało ich otoczenie i cechy termiczne. Dla potencjalnych nabywców oznacza to kilka praktycznych wskazówek:

1. Sprawdzaj orientację mieszkania — przed zakupem zwróć uwagę na to, czy okna są skierowane głównie na południe i zachód. Te lokale będą coraz trudniejsze do sprzedania.

2. Pytaj o możliwość montażu klimatyzacji — zanim kupisz mieszkanie, uzyskaj pisemną zgodę wspólnoty na montaż urządzenia. Nie polegaj na słownych zapewnieniach.

3. Waloryzuj bliskość zieleni — mieszkania blisko parków i skwerów będą coraz bardziej pożądane. To nie jest już marginalny atut, lecz czynnik wpływający na wartość.

4. Rozważ domy z fotowoltaiką — jeśli szukasz domu jednorodzinnego, połączenie fotowoltaiki z klimatyzacją staje się standardem, a inwestycja szybciej się zwraca.

5. Unikaj ostatnich pięter bez możliwości przewietrzania — takie lokale będą coraz trudniejsze do wynajęcia lub sprzedania w przyszłości.

Z czasem znaczenie opisywanych czynników będzie rosnąć. Ekspert z NieruchomosciSzybko.pl podsumowuje: „Z czasem znaczenie opisywanego wyżej czynnika, a więc zachowania otoczenia budynku i samego budynku podczas upałów prawdopodobnie będzie rosło”. To oznacza, że dzisiaj warto już o tym myśleć, planując zakup nieruchomości.