Ceny mieszkań stabilne, ale sprzedaż trwa 4 miesiące. II kw. 2026

Ceny mieszkań w Polsce w II kwartale 2026 roku nie uległy gwałtownym zmianom – utrzymują się na stabilnym lub rosnącym poziomie zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, choć dynamika sprzedaży wyraźnie zwolniła. Raport Barometr Metrohouse i Credipass za II kwartał 2026 roku przynosi szczegółową analizę sytuacji na rynku nieruchomości w sześciu największych miastach Polski, ujawniając zarówno wyzwania, jak i nowe szanse dla kupujących i inwestorów.

Ceny mieszkań trzymają poziom wbrew oczekiwaniom kupujących

Najistotniejszym sygnałem dla poszukujących własnego „M” jest fakt, że oczekiwana przez wielu gwałtowna korekta cen nie nadeszła. Dynamika sprzedaży na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach spadła o około 14% kwartał do kwartału, jednak stawki transakcyjne i ofertowe utrzymują stabilny trend, a w wielu przypadkach rosną.

Na rynku wtórnym sytuacja jest jeszcze bardziej wyraźna. Spośród analizowanych metropolii jedynie we Wrocławiu odnotowano lekkie kwartalne spadki cen transakcyjnych (–3,2% kw./kw. do 11 919 zł/m kw.). Pozostałe miasta wykazują wzrosty lub stabilizację cen.

Miasto	Średnia cena transakcyjna (zł/m kw.)	Zmiana kw./kw.	Zmiana rok do roku
Warszawa	15 823	+2,8%	brak danych
Gdańsk	13 610	brak danych	+12,7%
Wrocław	11 919	–3,2%	brak danych

Liderem rocznych wzrostów okazał się Gdańsk, gdzie za metr kwadratowy płacono średnio 13 610 zł – to aż o 12,7% więcej niż przed rokiem. W Warszawie średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie 15 823 zł/m kw. (+2,8% kw./kw.), co pokazuje, że stolica pozostaje najdroższym rynkiem.

Co to oznacza dla kupujących: czas sprzedaży wydłużył się do 4 miesięcy

Choć ceny nie spadają, kupujący zyskują czas. Szeroka podaż, w tym rosnąca pula gotowych do odbioru mieszkań deweloperskich, sprawia, że czas sprzedaży nieruchomości z drugiej ręki wynosi obecnie od 3,5 do 4 miesięcy. To znacząca zmiana w porównaniu z wcześniejszymi latami, kiedy mieszkania sprzedawały się szybciej.

Marta Żółkowska, Country Manager Metrohouse Franchise S.A., tłumaczy: „Klienci mają w czym wybierać, co naturalnie wydłuża ich procesy decyzyjne”. Ta wydłużona faza decyzji jest dla kupujących szansą – mogą dokładniej przeanalizować oferty, negocjować warunki i nie podejmować pochopnych decyzji.

Najchętniej wybieranym segmentem na rynku wtórnym pozostają lokale o powierzchni 46–54 m kw., czyli małe mieszkania idealne dla singli lub młodych par. Ta tendencja odzwierciedla zmianę preferencji na polskim rynku nieruchomości.

Rynek pierwotny: eksplozja segmentu premium

Na rynku deweloperskim widać wyraźne wyhamowanie liczby transakcji, ale nie stawek za metr. Głównym motorami rynku stają się wyższa zdolność kredytowa Polaków oraz dynamicznie rosnący udział nieruchomości z segmentu premium.

W Warszawie średnia cena ofertowa zbliżyła się do granicy 20 000 zł/m kw. (dokładnie 19 930 zł/m kw.). Jednak wynika to głównie ze struktury oferty – w ciągu roku dwukrotnie zwiększył się udział projektów luksusowych (powyżej 25 000 zł/m kw.). Segment popularny w stolicy od dwóch lat utrzymuje stabilny poziom ok. 17 000 zł za m kw.

Eksplozję oferty mieszkań wyższej klasy cenowej odnotowano również w Gdańsku (39% oferty powyżej 20 tys. zł/m kw.) oraz Poznaniu. To oznacza, że deweloperzy stawiają na wyższe marże zamiast na masową sprzedaż – strategia, która działa dzięki rosnącej zdolności kredytowej Polaków.

Kredyty hipoteczne: rekordowa zdolność, ale długie procedury

Drugi kwartał 2026 roku przyniósł historyczne rekordy w obszarze finansowania. Średnia zdolność kredytowa przykładowej rodziny 2+2 (przy dochodzie 12 tys. zł netto) osiągnęła rekordowy poziom 803 tys. zł. Równocześnie średnia wartość wnioskowanego kredytu po raz pierwszy w historii publikacji raportu Barometr przekroczyła barierę 500 tys. zł.

Ta wysoka zdolność kredytowa jest konsekwencją poprawy sytuacji finansowej Polaków i niższych stóp procentowych w stosunku do poprzedniego okresu. Jednak rosnąca liczba wniosków sparaliżowała częściowo procedury bankowe – czas oczekiwania na decyzję wydłużył się do kilku tygodni.

Na rynku widoczny jest powrót klientów do kredytów ze zmienną stopą procentową (średnie oprocentowanie 5,58% vs. 6,38% przy stopie okresowo stałej). Wynika to ze wzrostu stawek IRS wpływających na wycenę kredytów o stałym koszcie oraz oczekiwań dalszych obniżek stóp przez Radę Polityki Pieniężnej.

Andrzej Łukaszewski, współautor Barometru Metrohouse i Credipass, podkreśla: „Powrót popytu na kredyty jest naturalną konsekwencją poprawy zdolności kredytowej Polaków. Jednak rosnąca liczba wniosków sparaliżowała częściowo procedury bankowe. Dziś kluczem do sukcesu nie jest tylko wybór najniższego oprocentowania, ale precyzyjne zaplanowanie procesu i wybór banku, który sprawnie przeanalizuje wniosek”.

Praktyczne wnioski dla kupujących i inwestorów

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce stwarza zarówno wyzwania, jak i szanse. Kupujący mają więcej czasu na podejmowanie decyzji dzięki wydłużonemu czasowi sprzedaży, ale muszą liczyć się z tym, że ceny nie spadną dramatycznie. Jednocześnie wyższa zdolność kredytowa otwiera drzwi do nabycia droższych nieruchomości, ale długie procedury bankowe wymagają wcześniejszego zaplanowania.

Inwestorzy powinni zwrócić uwagę na rosnący segment premium, który wykazuje dynamikę pomimo spadku liczby transakcji. Segment popularny pozostaje stabilny, co sugeruje, że ceny w tym przedziale będą trudne do obniżenia.