Licytacje komornicze nieruchomości: szanse i pułapki portalu KAS

Portal eLicytacje Krajowej Administracji Skarbowej (KAS) uruchomiony w lipcu 2024 przez Resort Finansów umożliwia dostęp online do wszystkich ogłoszeń o sprzedażach egzekucyjnych nieruchomości organizowanych przez urzędy skarbowe. To zmiana, która elektronizuje proces licytacji komorniczych i czyni go bardziej dostępnym dla zwykłych kupujących — jednak eksperci ostrzegają, że łatwiejszy dostęp nie oznacza łatwiejszego biznesu.

Jak funkcjonuje nowy portal KAS?

Portal eLicytacje.kas.gov.pl skupia ogłoszenia ze wszystkich 366 urzędów skarbowych rozmieszczonych na terenie całego kraju. Proces wdrażania przebiegał etapami: 1 lipca 2024 opublikowano pierwsze obwieszczenia o sprzedażach, 21 lipca pojawiły się pierwsze elektroniczne licytacje nieruchomości, a od 31 lipca użytkownicy mogą dokonywać zakupów z wolnej ręki (opcja “kup teraz”).

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że elektronizacja zmienia dotychczasowy obraz licytacji komorniczych: — Jeszcze niedawno licytacja kojarzyła się przede wszystkim z obwieszczeniem, sądem, kancelarią i osobistym udziałem w przetargu. Elektroniczna licytacja nieruchomości była możliwa, ale nie stanowiła domyślnej ścieżki. To się zmieniło.

Jakie nieruchomości są dostępne? Przykłady cen

Na portalu pojawiły się już oferty w całej Polsce. Oto wybrane przykłady nieruchomości z pierwszych licytacji:

Nieruchomość	Lokalizacja	Powierzchnia	Cena wywołania	Wadium
Działka z domem parterowym	Dziergowice (opolskie)	69,05 m²	57 000 zł	7 600 zł
Mieszkanie 4-pokojowe	Ruda Śląska	69,40 m²	277 270 zł	36 969 zł
Dom wolnostojący	Szczecin	350 m² + działka 480 m²	1 220 250 zł	162 700 zł
Budynek dwupiętrowy (mieszkalno-biurowy)	Malbork	-	883 615 zł	117 815 zł
Mieszkanie 2-pokojowe	Aleksandrów Łódzki	42,42 m²	223 500 zł	29 800 zł
Mieszkanie na parterze	Tychy	48 m²	307 500 zł	41 000 zł

Co to oznacza: ceny wywołania są rzeczywiście niższe niż średnie ceny rynkowe w tych miastach, ale to tylko punkt wyjścia. Rzeczywisty koszt nabycia może być znacznie wyższy ze względu na dodatkowe ryzyka i koszty.

Trzy główne pułapki licytacji komorniczych

Jarosław Jędrzyński wskazuje, że elektronizacja portalu nie eliminuje najważniejszych ryzyk. Wręcz przeciwnie — łatwiejszy dostęp może sprawić, że mniej doświadczeni kupujący potraktują taką transakcję zbyt podobnie do zwykłego ogłoszenia z rynku wtórnego.

Ryzyko pierwsze: mieszkanie z lokatorami

Jeśli dotychczasowy właściciel lub inna osoba faktycznie zajmująca nieruchomość nie będzie chciała jej opuścić, nabywca może stanąć przed koniecznością dalszych działań prawnych i organizacyjnych. Samo wygranie licytacji nie zawsze oznacza szybkie wejście do pustego lokalu z kluczami w ręku. Procedura eksmisji może trwać miesiące.

Ryzyko drugie: zaskarżenie procedury

Dotychczasowy właściciel może korzystać ze środków prawnych, a procedura sądowa może wydłużyć cały proces. Dla nabywcy oznacza to zamrożenie kapitału i niepewność czasową — pieniądze są zaangażowane, a nie wiadomo, kiedy faktycznie przejmie nieruchomość.

Ryzyko trzecie: nieznany stan techniczny

Zdarza się, że lokalu nie można obejrzeć przed licytacją, bo dłużnik nie udostępnia mieszkania. W takiej sytuacji kupujący powinien kalkulować ostrożnie, zakładając konieczność poważnego remontu. Brak wizytacji nie jest drobną niedogodnością, lecz jednym z kluczowych elementów ryzyka.

Ile naprawdę kosztuje zakup z licytacji?

Największym błędem kupującego jest porównanie wyłącznie ceny wywołania z cenami podobnych mieszkań w ogłoszeniach. Jarosław Jędrzyński wyjaśnia: — Przy licytacji komorniczej trzeba doliczyć znacznie więcej elementów: rękojmię, czas oczekiwania na zakończenie procedury, ryzyko sporu, koszt remontu, ewentualne koszty prawne, zaległości eksploatacyjne do wyjaśnienia oraz wartość własnego czasu.

W praktyce prawdziwe okazje zdarzają się przede wszystkim tam, gdzie:

• Cena końcowa pozostaje blisko ceny wywołania
• Konkurencja licytantów jest niewielka
• Ryzyka prawne i techniczne są dobrze rozpoznane

Im atrakcyjniejsza nieruchomość, tym trudniej o taki scenariusz. Jeśli do licytacji przystąpi kilku dobrze przygotowanych nabywców, cena może szybko przestać być okazyjna.

Dla kogo są licytacje komornicze?

Mieszkanie z licytacji komorniczej jest produktem dla cierpliwych i przygotowanych. Wymaga analizy księgi wieczystej, obwieszczenia, operatu, stanu lokalu, sytuacji osób zajmujących nieruchomość i lokalnych cen transakcyjnych. Bez tego kupujący może nabyć nie tyle okazję, ile problem z atrakcyjną ceną startową.

Licytacje komornicze nie są rozwiązaniem dla każdego. Najlepiej odnajdują się w nich osoby, które rozumieją procedurę egzekucyjną, potrafią ocenić stan prawny nieruchomości, mają zdolność do zaangażowania kapitału na kilka miesięcy i mogą sobie pozwolić na ryzyko związane z remontem lub sporami prawnymi. Dla pozostałych kupujących rynek wtórny może okazać się bardziej bezpiecznym wyborem, mimo wyższych cen.