Ceny mieszkań w kurortach 2024. Zakopane i Sopot biją rekordy

Mieszkania w polskich kurortach turystycznych kosztują więcej niż w największych miastach, a ceny w popularnych miejscowościach wakacyjnych rosną szybciej niż na rynku mieszkaniowym ogółem. Zakopane utrzymuje pozycję najdroższego kurortu w Polsce ze średnią ceną 34,9 tys. zł za metr kwadratowy nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 12 proc. w stosunku do roku poprzedniego.

Ranking najdroższych kurortów – gdzie mieszkania kosztują najwięcej

Aktualny ranking dziesięciu najdroższych miejscowości turystycznych ukazuje wyraźną dominację nadmorskich kurortów. Siedem pozycji w czołówce zajmują miejscowości nad Bałtykiem, a pozostałe trzy przypadły góralskim ośrodkom.

Pozycja	Miejscowość	Cena za mkw.	Zmiana rok do roku
1	Zakopane	34,9 tys. zł	+12%
2	Sopot	26,8 tys. zł	+17%
3	Świnoujście	25,6 tys. zł	-5%
4	Międzyzdroje	~24 tys. zł	-
5	Hel	~23 tys. zł	-
6	Krynica Morska	~22 tys. zł	-
7	Grzybowo	~21 tys. zł	-
8	Dziwnów	~21 tys. zł	-
9	Kościelisko	~21 tys. zł	-
10	Białka Tatrzańska	~21 tys. zł	-

Najbardziej spektakularny awans zanotował Sopot, który przesunął się z piątego na drugie miejsce w rankingu. Średnia cena mieszkań wzrosła tam o 17 proc., osiągając 26,8 tys. zł za metr kwadratowy. To wzrost znacznie szybszy niż w Zakopane, co sugeruje rosnące zainteresowanie nadmorskim kurortem wśród kupujących.

Na trzecią pozycję spadło Świnoujście, które zanotowało korektę cen o około 5 proc. Pomimo tego spadku nadal pozostaje jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w kraju ze średnią ceną 25,6 tys. zł za metr kwadratowy.

Co napędza ceny w kurortach – znaczenie lokalizacji ponad wszystko

Ceny apartamentów wakacyjnych nie wynikają wyłącznie z kosztów budowy. W tym segmencie rynku lokalizacja ma znaczenie przytłaczające. Nabywcy są gotowi zapłacić bardzo dużo za możliwość podziwiania wyjątkowego krajobrazu z okna lub tarasu – czy to widok na morze, jezioro, czy Tatry.

Standard inwestycji również wpływa na cenę. Basen, strefa SPA, sauna, restauracja czy możliwość korzystania z apartamentu przez cały rok zwiększają atrakcyjność takich nieruchomości. Jednak to właśnie bliskość plaży, jeziora czy stoku narciarskiego stanowi główny czynnik decydujący o cenie. Im bliżej głównych atrakcji turystycznych, tym wyższa cena za metr kwadratowy.

Jak rosły progi wejścia do pierwszej dziesiątki kurortów

Analyza danych z ostatnich dwóch lat pokazuje systematyczny wzrost cen w kurortach. Jeszcze dwa lata temu, aby znaleźć się w pierwszej dziesiątce najdroższych miejscowości turystycznych, wystarczyła średnia cena poniżej 19 tys. zł za metr kwadratowy. Obecnie trzeba przekroczyć poziom około 21 tys. zł.

Ten wzrost poprzeczki wejścia do czołówki świadczy o rosnącym zainteresowaniu inwestycjami w kurorty i coraz wyższej ocenie wartości nieruchomości w tych lokalizacjach. Popyt ze strony osób zamożnych poszukujących drugiego domu lub bezpiecznej lokaty kapitału pozostaje silny, co utrzymuje presję cenową na rynku.

Dla kogo są mieszkania wakacyjne – segment ekskluzywy

Chętnymi na mieszkania wakacyjne nie brakuje, ale nie jest to popyt porównywalny z tym, który obserwujemy w największych miastach. Takie nieruchomości kupują głównie osoby zamożne, poszukujące drugiego domu lub bezpiecznej lokaty kapitału. Zdecydowana większość Polaków nie może sobie pozwolić na taki zakup ze względu na wysokie ceny wejścia na rynek kurortów.

Segment mieszkań wakacyjnych pozostaje zatem rynkiem dla wybranej grupy kupujących, a dostępność tych nieruchomości dla przeciętnego Polaka jest ograniczona.

Najtańsze kurorty – gdzie ceny są zdecydowanie niższe

W zestawieniu BIG DATA RynekPierwotny.pl znalazły się również miejscowości, gdzie ceny nowych mieszkań są zdecydowanie niższe niż w najbardziej prestiżowych kurortach. Kajkowo koło Ostródy okazało się najtańszą lokalizacją w rankingu ze średnią ceną 6,2 tys. zł za metr kwadratowy – ponad pięć razy mniej niż w Zakopane.

Niewiele drożej jest w Ełku (8,3 tys. zł/mkw.), Kudowie-Zdroju (9,9 tys. zł/mkw.) oraz Pucku (10,1 tys. zł/mkw.). Te mniej znane lokalizacje oferują większy wybór nieruchomości i mniejszą presję cenową niż najbardziej oblegane polskie kurorty.

Różnica między podażą w dużych miastach a małych kurortach

Najdroższe lokalizacje nie zawsze oznaczają największą liczbę dostępnych mieszkań. Pod względem wielkości rynku zdecydowanie wyróżniają się miejscowości nadmorskie. W samym Gdańsku deweloperzy oferują ponad 6,1 tys. mieszkań, w Szczecinie blisko 3,3 tys., a w Gdyni prawie 2,5 tys. lokali.

Dużo mniejsza jest oferta w popularnych miejscowościach górskich. W Białce Tatrzańskiej dostępnych jest zaledwie około 22 mieszkań, w Krynicy-Zdroju 23, w Szczawnicy 24, a w Kościelisku 32 lokale. Wynika to z ograniczonej liczby atrakcyjnych działek oraz większych ograniczeń związanych z ochroną krajobrazu.

Jak pojedyncze inwestycje mogą zmienić statystyki cen

Eksperci zwracają uwagę, że w małych kurortach pojedyncze luksusowe inwestycje mogą mocno zmieniać statystyki. Pojawienie się jednej droższej realizacji albo wyprzedanie tańszych mieszkań może znacząco podbić średnią cenę w danej miejscowości.

Dlatego też ceny w małych ośrodkach górskich mogą być bardziej zmienne i podatne na wahania wynikające z pojedynczych, prestiżowych projektów deweloperskich, podczas gdy w dużych miastach średnie ceny są bardziej stabilne ze względu na większą liczbę transakcji.

Co to oznacza dla potencjalnych kupujących

Rosnące ceny w kurortach turystycznych pokazują, że segment mieszkań wakacyjnych pozostaje atrakcyjną inwestycją dla osób zamożnych, ale jest niedostępny dla większości Polaków. Jeśli planujesz zakup nieruchomości w kurorcie, warto rozważyć mniej popularne lokalizacje, gdzie ceny są znacznie niższe, a wybór nieruchomości większy. Jednak jeśli szukasz prestiżowej lokalizacji z gwarancją wzrostu wartości, musisz liczyć się z ceną zbliżoną do 25–35 tys. zł za metr kwadratowy w najlepszych kurortach nad morzem lub w Tatrach.