Ceny mieszkań w kurortach 2024: Zakopane i Sopot biją rekordy

Mieszkania w polskich kurortach kosztują znacznie więcej niż w największych miastach, a ceny systematycznie rosną. Zakopane utrzymuje pozycję najdroższego kurortu w Polsce ze średnią ceną 34,9 tys. zł za metr kwadratowy nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów — to wzrost o 12 procent rok do roku.

Ranking najdroższych kurortów — dominacja wybrzeża

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w zestawieniu dziesięciu najdroższych miejscowości turystycznych siedem miejsc zajmują kurorty nad Bałtykiem. Na liście znalazły się Sopot, Świnoujście, Międzyzdroje, Hel, Krynica Morska, Grzybowo i Dziwnów. Pozostałe trzy miejsca przypadły miejscowościom górskim: Zakopanemu, Kościelisku i Białce Tatrzańskiej.

W pierwszej połowie 2024 roku doszło do znaczących przetasowań w rankingu. Największy awans zanotował Sopot, który przesunął się z piątego na drugie miejsce — średnia cena mieszkań wzrosła tam o 17 procent i wyniosła około 26,8 tys. zł za metr kwadratowy. Na trzecią pozycję spadło Świnoujście, gdzie mimo korekty cen o około 5 procent średnia cena pozostaje na poziomie około 25,6 tys. zł za metr.

Lp.	Miejscowość	Średnia cena (zł/mkw.)	Zmiana rok do roku
1	Zakopane	34 900	+12%
2	Sopot	26 800	+17%
3	Świnoujście	25 600	-5%
4	Międzyzdroje	~24 000	-
5	Hel	~23 000	-
…	Kajkowo	6 200	-

Progresywny wzrost progu wejścia na listę TOP 10

Analizy RynekPierwotny.pl pokazują, że poprzeczka dla najdroższych kurortów systematycznie rośnie. Jeszcze dwa lata temu, aby znaleźć się w pierwszej dziesiątce, wystarczała średnia cena poniżej 19 tys. zł za metr. Obecnie trzeba przekroczyć poziom około 21 tys. zł za metr kwadratowy. To oznacza, że nawet miejscowości turystyczne drugiego rzędu muszą konkurować rosnącymi cenami, aby przyciągnąć inwestorów i kupujących.

Co decyduje o cenie mieszkań wakacyjnych?

Ceny apartamentów wakacyjnych nie wynikają wyłącznie z kosztów budowy. W tym segmencie rynku ogromne znaczenie ma lokalizacja i atrakcyjność miejsca. Nabywcy są gotowi zapłacić bardzo dużo za możliwość podziwiania wyjątkowego krajobrazu z okna lub tarasu — bliskość plaży, jeziora czy stoku narciarskiego bezpośrednio przekłada się na wzrost wartości nieruchomości.

Znaczenie ma także standard inwestycji. Basen, strefa SPA, sauna, restauracja czy możliwość korzystania z apartamentu przez cały rok zwiększają atrakcyjność takich nieruchomości i uzasadniają wyższe ceny. Eksperci zwracają uwagę, że na poziom cen wpływa przede wszystkim popularność danego miejsca, skala ruchu turystycznego oraz jego rozpoznawalność wśród kupujących.

Dla kogo przeznaczone są mieszkania wakacyjne?

Nie oznacza to jednak, że mieszkania wakacyjne są dostępne dla przeciętnego kupującego. Chętnych na tego typu nieruchomości nie brakuje, ale nie jest to popyt porównywalny z tym, który obserwujemy w największych miastach. Takie nieruchomości kupują głównie osoby zamożne, poszukujące drugiego domu lub bezpiecznej lokaty kapitału. Zdecydowana większość Polaków nie może sobie pozwolić na taki zakup.

Segment mieszkań wakacyjnych to rynek niszowy, gdzie nabywcy kierują się innym zestawem priorytetów niż przy wyborze mieszkania głównego. Dla inwestorów mieszkania w kurortach mogą stanowić alternatywę dla tradycyjnych lokat kapitału, zwłaszcza jeśli istnieje możliwość wynajmu turystycznego i generowania dodatkowych przychodów.

Dysproporcja między ceną a dostępnością oferty

Najdroższe lokalizacje nie zawsze oznaczają największą liczbę dostępnych mieszkań. Pod względem wielkości rynku zdecydowanie wyróżniają się miejscowości nadmorskie. W samym Gdańsku deweloperzy oferują ponad 6,1 tys. mieszkań, w Szczecinie blisko 3,3 tys., a w Gdyni prawie 2,5 tys. lokali. Dużo mniejsza jest oferta w popularnych miejscowościach górskich.

W Białce Tatrzańskiej dostępnych jest zaledwie około 22 mieszkań, w Krynicy-Zdroju 23, w Szczawnicy 24, a w Kościelisku 32 lokale. Wynika to m.in. z ograniczonej liczby atrakcyjnych działek oraz większych ograniczeń związanych z ochroną krajobrazu. Kurorty górskie mają bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące zabudowy, co naturalnie ogranicza skalę inwestycji deweloperskich.

Wpływ pojedynczych inwestycji na statystyki

Eksperci podkreślają, że w małych kurortach pojedyncze luksusowe inwestycje mogą mocno zmieniać statystyki cenowe. Pojawienie się jednej droższej realizacji albo wyprzedanie tańszych mieszkań może znacząco podbić średnią cenę w danej miejscowości. Dlatego przy analizie cen w małych kurorty warto zwracać uwagę na rzeczywistą liczbę transakcji i dostępnych ofert, a nie tylko na średnią arytmetyczną.

Mniej znane lokalizacje turystyczne oferują większy wybór nieruchomości i mniejszą presję cenową niż najbardziej oblegane polskie kurorty. Dla kupujących poszukujących mieszkania wakacyjnego w bardziej przystępnej cenie warto rozważyć miejscowości drugiego rzędu, gdzie można znaleźć nieruchomości za 6–10 tys. zł za metr, zamiast płacić ponad 30 tys. zł w Zakopane.