Zakopane i Sopot droższe niż Warszawa. Ranking najdroższych mieszkań

Mieszkania w polskich kurortach wypoczynkowych są droższe niż w Warszawie, a lidera rankingu cen zajmuje Zakopane z średnią ceną 34,9 tys. zł za metr kwadratowy. Analiza serwisu RynekPierwotny.pl pokazuje, że średnia stawka za metr kwadratowy w pierwszej dziesiątce najdroższych destynacji turystycznych przekracza wartości notowane w stolicy, co stanowi zaskakujący obraz polskiego rynku nieruchomości.

Zakopane liderem cen. Wzrost o 12 procent w rok

Zakopane od dwóch lat z rzędu otwiera zestawienie najdroższych miejscowości w Polsce. Za metr kwadratowy lokalu z rynku deweloperskiego trzeba zapłacić średnio niemal 34,9 tys. zł, co stanowi wzrost sięgający blisko 12 proc. w skali roku. Stolica Tatr utrzymuje pozycję lidera mimo silnej konkurencji ze strony kurortów nadmorskich, które dynamicznie podnoszą swoje ceny.

Drugą pozycję zajmuje Sopot, który w ciągu roku przeskoczył z piątej lokaty na podium. Stawki za metr kwadratowy poszły tam w górę o 17 proc., osiągając niemal 26,8 tys. zł. Nadbałtycki kurort zbliżył się tym samym do zakopiańskiego lidera i wykazuje największą dynamikę wzrostu cen wśród wszystkich badanych miast.

Ranking dziesięciu najdroższych miejscowości w Polsce

Pozycja	Miejscowość	Cena za m²	Zmiana rok do roku	Region
1	Zakopane	34,9 tys. zł	+12%	Góry Tatrzańskie
2	Sopot	26,8 tys. zł	+17%	Nadmorskie
3	Świnoujście	25,6 tys. zł	-5%	Nadmorskie
4	Kościelisko	25,1 tys. zł	—	Góry Tatrzańskie
5	Międzyzdroje	24,1 tys. zł	—	Nadmorskie
6	Hel	23,6 tys. zł	—	Nadmorskie
7	Białka Tatrzańska	22,4 tys. zł	—	Góry Tatrzańskie
8	Krynica Morska	22,2 tys. zł	—	Nadmorskie
9	Grzybowo	22,0 tys. zł	—	Nadmorskie
10	Dziwnów	20,8 tys. zł	—	Nadmorskie

Dominacja kurortów nadmorskich w czołówce

W czołowej dziesiątce znalazło się siedem miejscowości położonych nad Bałtykiem: Sopot, Świnoujście, Międzyzdroje, Hel, Krynica Morska, Grzybowo oraz Dziwnów. Uzupełniają ją trzy górskie ośrodki — Zakopane, Kościelisko i Białka Tatrzańska. Trzecią pozycję zajęło Świnoujście, które przed rokiem plasowało się na drugim miejscu. Średnia cena obniżyła się tu o około 5 proc. i wynosi obecnie 25,6 tys. zł za metr, jednak mimo spadku rynek ten pozostaje jednym z najdroższych w kraju.

Eksperci zwracają uwagę, że siedem miejsc w tym zestawieniu od trzech lat należy do kurortów nadmorskich, co potwierdza koncentrację najdroższego segmentu rynku wakacyjnego nad Bałtykiem. Wzrost konkurencji i zainteresowania apartamentami nad morzem napędza ceny w tym regionie.

Systematyczny wzrost progu wejścia do pierwszej dziesiątki

Prog wejścia do pierwszej dziesiątki najdroższych miejscowości wakacyjnych systematycznie się podnosi. Dwa lata temu wystarczała średnia cena poniżej 19 tys. zł za metr kwadratowy, obecnie jest to już 21 tys. zł. Oznacza to wzrost o ponad 10 proc. w ciągu dwóch lat, co świadczy o dynamicznym wzroście cen w całym segmencie kurortów turystycznych.

Co napędza ceny w kurortach? Lokalizacja i widoki

Malek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl wskazuje na specyfikę rynku mieszkaniowego w kurortach: — W przypadku apartamentu wakacyjnego płaci się przede wszystkim za lokalizację. Im bliżej plaży, jeziora czy stoku narciarskiego, tym wyższa cena. Nabywcy są też gotowi zapłacić bardzo dużo za możliwość podziwiania wyjątkowego krajobrazu z okna lub tarasu.

Cena nieruchomości w kurortach zależy nie tylko od metrażu, ale przede wszystkim od położenia i dostępu do głównych atrakcji turystycznych. Apartamenty z widokami na morze lub góry osiągają znacznie wyższe ceny niż te położone dalej od centrum turystycznego.

Ograniczona oferta deweloperska jako czynnik wzrostu cen

Autorzy analizy zaznaczyli, że oferta deweloperska w miejscowościach turystycznych bywa mocno ograniczona. W Kołobrzegu, Międzyzdrojach, Świnoujściu czy Ustroniu Morskim kupujący mają do wyboru setki lokali. Zupełnie inaczej wygląda jednak sytuacja w Białce Tatrzańskiej, Krynicy-Zdroju, Szczawnicy oraz Kościelisku, gdzie dostępnych jest zaledwie 20-30 mieszkań.

Niewielkie rynki funkcjonują również w regionie warmińsko-mazurskim. W Iławie dostępnych jest kilkadziesiąt lokali, natomiast w Ostródzie kupujący mają do wyboru zaledwie trzy mieszkania. Ta ograniczona podaż przy rosnącym popycie naturalnie prowadzi do wzrostu cen.

Uwarunkowania środowiskowe ograniczają budowę

— W górach atrakcyjnych działek budowlanych jest niewiele, a możliwości inwestycyjne ograniczają również uwarunkowania środowiskowe i krajobrazowe. Z kolei na Warmii i Mazurach dużą popularnością cieszą się domy jednorodzinne i rekreacyjne — skomentował Wielgo.

Ograniczenia prawne i ochrona przyrody w rejonach górskich oraz preferencje kupujących w innych regionach sprawiają, że możliwości rozbudowy oferty mieszkaniowej są ograniczone. To oznacza, że ceny w tych miejscowościach będą prawdopodobnie rosły szybciej niż w miastach z większą dostępnością działek budowlanych.

Co to oznacza dla kupujących?

Wzrost cen w kurortach turystycznych ma istotne konsekwencje dla rynku nieruchomości. Po pierwsze, inwestycja w apartament wakacyjny staje się coraz bardziej dostępna dla zamożniejszych nabywców. Po drugie, małe miejscowości górskie z ograniczoną ofertą mogą stać się atrakcyjnym celem inwestycji dla tych, którzy liczą na dalszy wzrost wartości nieruchomości. Po trzecie, kupujący szukający bardziej przystępnych cen powinni zwrócić uwagę na miejscowości poza czołową dziesiątką, gdzie wzrost cen może być wolniejszy, ale perspektywy wzrostu wartości nieruchomości są nadal obiecujące.

Rynek kurortów turystycznych w Polsce wykazuje cechy rynku specjalistycznego, gdzie lokalizacja i ograniczona podaż grają kluczową rolę w kształtowaniu cen. Dla inwestorów i kupujących mieszkań w tych miejscach kluczowe jest zrozumienie, że płacą oni nie tylko za sam metraż, ale przede wszystkim za dostęp do unikalnych walorów turystycznych i perspektywę na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości.