Ile kosztują mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w 2026 roku?

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w maju 2026 r. wzrosły średnio o 2-3 proc. w stosunku do kwietnia. Oczekiwania sprzedających w ciągu trzech lat (od maja 2023 r.) wzrosły od 19 do ponad 35 proc., co nominalnie przekłada się na wzrost od ok. 2,8 tys. zł/mkw. do 4,3 tys. zł/mkw.

Które dzielnice Warszawy mają najwyższe ceny mieszkań?

Praga-Północ i Żoliborz notują najwyższe wzrosty cen — w ujęciu dwuletnim stawki są wyższe o ponad 7,5 proc. i 3 proc. odpowiednio. Obie dzielnice w maju 2026 r. przełamały dotychczasowe rekordy cenowe.

Czy ceny mieszkań będą dalej rosnąć w Warszawie?

Wzrost cen, który zaczął dochodzić do głosu jesienią 2025 r., nabiera na sile. Powoli i systematycznie średnie ceny ofertowe zbliżają się do szczytu z kwietnia-czerwca 2024 r., a pięć dzielnic już go przełamało. Wzrost może być jednak związany ze zmianą struktury oferty — tańsze mieszkania są wycofywane z rynku.

Jak negocjować cenę mieszkania w Warszawie?

W I kwartale 2026 r. średnio można było obniżyć cenę mieszkania o 2,6 proc., co stanowi jedne z wyższych możliwości negocjacyjnych wśród największych polskich miast. Sprzedający przeszacowywali stawki w ogłoszeniach, co otwiera przestrzeń do rozmów.

Czy mieszkania są tańsze niż w 2024 roku?

W większości warszawskich dzielnic średnia wycena mieszkań z drugiej ręki w maju 2026 r. jest wciąż niższa niż w maju 2024 r., z wyjątkiem Żoliborza, Pragi-Północ i Wawrza, gdzie stawki są wyższe o 3-7,5 proc.

Ceny mieszkań w Warszawie 2026. Rynek wtórny znowu drożeje

Mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie drożeją. W maju 2026 r. średnie ceny wzrosły o 2-3 proc., a niektóre dzielnice notują wzrosty dwuletnie do 35 proc.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie znowu drożeją — w maju 2026 r. średnie wyceny ofertowe wzrosły o 2-3 proc. w stosunku do kwietnia, a niektóre dzielnice notowały wzrosty sięgające nawet 10 proc. w skali roku. Choć w większości warszawskich dzielnic stawki wciąż pozostają poniżej rekordów z maja 2024 r., dane z ostatnich miesięcy dowodzą, że wzrost oczekiwań sprzedających nabiera na sile i powoli zbliża się do szczytu.

Gdzie w Warszawie drożeją mieszkania?

Wzrost cen nie jest równomierny we wszystkich dzielnicach. Dane serwisu SonarHome.pl pokazują, że majowe podwyżki były znacznie bardziej wyraźne niż wzrosty w kwietniu, gdy w większości dzielnic nie przekroczyły 1 proc. Wyjątkami są dzielnice, gdzie wzrosty były spektakularne — Żoliborz zanotował wzrost o 8 proc. w stosunku do kwietnia, a Praga-Północ o blisko 5 proc. w skali roku.

Jedynym wyjątkiem od wzrostowego trendu jest Białołęka, gdzie przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki obniżyła się o 3,1 proc. w maju 2026 r. Największy spadek w ujęciu dwuletnim zanotowała natomiast Bielanki, gdzie średnia wycena obniżyła się o 3,2 proc. w stosunku do maja 2024 r.

Dzielnica	Wzrost m/m (maj 2026)	Wzrost r/r (maj 2026 vs maj 2025)	Zmiana 2-letnia (maj 2026 vs maj 2024)
Żoliborz	+8,0%	–	+3,0% (nowy rekord)
Praga-Północ	+5,0%	–	+7,5% (nowy rekord)
Bielanki	2-3%	–	-3,2%
Białołęka	-3,1%	–	+2,0%
Śródmieście	2-3%	–	-2,2%
Wawrz	2-3%	–	+3,0%

Ile wzrosły ceny w ciągu trzech lat?

Najbardziej uderzająca jest perspektywa trzyletniego wzrostu cen. Od maja 2023 r., czyli przed wejściem w życie programu Bezpieczny kredyt 2 proc., oczekiwania sprzedających wzrosły dramatycznie. Na Wilanowie wzrost wyniósł 19 proc., ale to wciąż mniej niż na Pradze-Północ, gdzie oczekiwania sprzedających wzrosły o ponad 35 proc. Nominalnie przekłada się to na wzrost od ok. 2,8 tys. zł/mkw. do 4,3 tys. zł/mkw.

Program Bezpieczny kredyt 2 proc., choć oficjalnie dotyczył tylko rynku pierwotnego (mieszkań od deweloperów), spowodował falę wzrostu cen również na rynku wtórnym. Sprzedający mieszkania z drugiej ręki, wzorem deweloperów, znacznie podnieśli swoje oczekiwania, a następnie utrzymali je na wysokim poziomie.

Czy ceny już osiągnęły szczyt?

Wzrost cen, który zaczął dochodzić do głosu jesienią 2025 r., sprawił, że w ujęciu rocznym (maj 2026 r. vs maj 2025 r.) przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki była wyższa od 2 proc. (Białołęka) do 10 proc. (Praga-Północ). Powoli i systematycznie średnie ceny ofertowe zbliżają się do szczytu, który miał miejsce między kwietniem a czerwcem 2024 r.

W pięciu warszawskich dzielnicach maj 2026 r. przyniósł przebicie dotychczasowych najwyższych stawek. Najmocniej — o ok. 3 proc. — od poprzedniego szczytu wzrosła wycena mieszkań oferowanych na rynku wtórnym na Żoliborzu i Pradze-Północ. Jednak w większości stołecznych dzielnic sprzedający wciąż oczekują średnio mniej niż dwa lata temu.

Co stoi za wzrostem cen?

Analitycy wskazują, że wyraźny i przyspieszający wzrost średniej ceny ofertowej może być wynikiem zmian w strukturze dostępnej oferty. Podwyżki przekraczające 5 proc. w ujęciu miesięcznym i dochodzące do 10 proc. w skali roku mogą wynikać z zainteresowania kupujących tańszymi mieszkaniami i ich wycofywania z rynku. To oznacza, że średnia cena rośnie nie dlatego, że drożeją wszystkie mieszkania, lecz dlatego, że z rynku znikają najtańsze oferty.

Czy można negocjować cenę?

Dobra wiadomość dla kupujących: możliwości negocjacyjne są całkiem spore. Jak wynika z raportu “Barometr” przygotowanego przez Metrohouse i Credipass, w I kwartale 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Warszawie były jednymi z wyższych wśród największych polskich miast. Średnio można było obniżyć cenę o 2,6 proc. — o 1,2 punktu procentowego więcej niż w analogicznym okresie 2025 r.

Sprzedający mieszkania z drugiej ręki w stolicy również wyjątkowo mocno przeszacowywali stawki wpisywane w ogłoszeniach, co oznacza, że istnieje przestrzeń do rozmów. Jeśli jesteś zainteresowany kupnem mieszkania, warto zawsze próbować negocjować — statystycznie masz szansę zaoszczędzić kilka procent.

Co to oznacza dla kupujących?

Rynek wtórny Warszawy wchodzi w fazę powolnego wzrostu cen, ale nie jest to wzrost gwałtowny. W większości dzielnic mieszkania wciąż są tańsze niż w szczytowym okresie 2024 r., a możliwości negocjacyjne pozostają na poziomie wyższym niż rok temu. Dla kupujących oznacza to, że teraz jest jeszcze stosunkowo dobry moment na zakup — przed potencjalnym dalszym wzrostem cen.

Jednocześnie wzrost oczekiwań sprzedających w ciągu trzech lat (od 19 do 35 proc.) pokazuje, jak znacząco zmienił się rynek od czasu wprowadzenia programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Ci, którzy rozważają zakup mieszkania, powinni działać szybko, bo wzrost cen nabiera na sile, a możliwości negocjacyjne mogą się zmniejszać w miarę umacniania się rynku sprzedającego.