Ile kosztuje dom jednorodzinny w Polsce w 2026 roku?

Średnia cena transakcyjna domu jednorodzinnego w I kw. 2026 r. wyniosła 12 tys. zł/mkw. w Warszawie, 8,2 tys. zł/mkw. w Łodzi, a w pozostałych dużych miastach oscylowała między 7–9 tys. zł/mkw. Konkretna kwota zależy od lokalizacji, metrażu i stanu nieruchomości.

Czy ceny domów jednorodzinnych rosną czy spadają?

Ceny domów jednorodzinnych rosną. W I kw. 2026 r. wzrosły w większości dużych miast Polski w stosunku do poprzedniego kwartału i roku. W Warszawie wzrost rok do roku wyniósł 9 proc., a w Łodzi również ponad 9 proc.

Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego w 2026 roku?

Całkowity koszt budowy domu w stanie deweloperskim w kwietniu 2026 r. był o 4,8 proc. wyższy niż rok wcześniej. Robocizna podrożała o 12,5 proc., a materiały spadły o 1 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Gdzie najtaniej kupić dom jednorodzinny w Polsce?

Najtańsze domy jednorodzinne znajdują się w Łodzi (średnio 8,2 tys. zł/mkw.) i Poznaniu, a najdroższe w Warszawie (blisko 12 tys. zł/mkw.). Ceny w pozostałych dużych miastach — Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku — wahają się między 7–9 tys. zł/mkw.

Czy domy drożeją szybciej niż mieszkania?

Tak, domy jednorodzinne drożeją szybciej niż duże mieszkania (powyżej 80 mkw.). W ciągu dwóch lat (I kw. 2024–I kw. 2026) ceny domów wzrosły średnio o 18 proc., podczas gdy duże mieszkania zaledwie o 1,6 proc.

Ceny domów jednorodzinnych I kw. 2026: wzrost do 12 tys. zł/mkw.

Ceny domów jednorodzinnych w Polsce wzrosły w I kw. 2026 r. W Warszawie średnia stawka osiągnęła 12 tys. zł/mkw.

Ceny domów jednorodzinnych w Polsce wzrosły w I kw. 2026 r., wbrew trendom obserwowanym na rynku mieszkań, gdzie notuje się spadki. Dane Bankier.pl na podstawie informacji Cenatorium pokazują, że średnie stawki transakcyjne za domy wzrosły w większości dużych miast Polski w stosunku do końca 2025 r., przy czym Warszawa osiągnęła historyczny rekord — średnia cena otarła się o 12 tys. zł/mkw.

Ceny domów w głównych miastach Polski — gdzie drożej, gdzie taniej?

Sytuacja na rynku domów jednorodzinnych różni się znacznie w zależności od lokalizacji. W I kw. 2026 r. wzrosty były zróżnicowane:

Miasto	Średnia cena (zł/mkw.)	Zmiana k/k	Zmiana r/r
Warszawa	~12 000	+0,8%	+9,0%
Łódź	8 209	+2,0%	+9,1%
Poznań	~7 500–8 000	+0,9%	brak danych
Wrocław	~7 500–8 000	+0,1%	brak danych
Kraków	~8 000–9 000	brak danych	brak danych
Gdańsk	~8 000–9 000	brak danych	brak danych

Warszawa po raz pierwszy w historii średnia cena domu jednorodzinnego zbliżyła się do 12 tys. zł/mkw., co stanowi wzrost o blisko 1000 zł/mkw. w stosunku do roku wcześniejszego. Dla właściciela 100-metrowego domu oznacza to wzrost wartości nieruchomości o około 100 tys. zł.

Łódź zajęła drugie miejsce pod względem dynamiki wzrostu rok do roku (ponad 9 proc.) i jednocześnie drugie pod względem średniej ceny (8209 zł/mkw.). W stosunku do poprzedniego kwartału ceny wzrosły o 2 proc., co wskazuje na konsekwentny trend wzrostowy.

Poznań wykazał zdecydowanie wolniejszy wzrost — zaledwie 0,9 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału, co sugeruje stabilizację cen na tym rynku.

Wrocław okazał się najbardziej stabilnym miastem — wzrost wyniósł zaledwie 0,1 proc. kwartalnie, co praktycznie oznacza zamrożenie cen.

Co to oznacza dla kupujących?

Wzrost cen domów jednorodzinnych w I kw. 2026 r. jest szczególnie istotny w kontekście całego rynku nieruchomości. Podczas gdy na rynku mieszkań obserwuje się korektę cen, domy jednorodzinne konsekwentnie drożeją. Tempo wzrostu jest jednak zdecydowanie wolniejsze niż w połowie 2025 r., kiedy notowano wzrosty na poziomie 2,5–5 proc. kwartalnie. W I kw. 2026 r. wzrosty wyniosły zaledwie 0,1–2 proc. kwartalnie, co może sugerować zbliżającą się stabilizację rynku.

Domy drożeją szybciej niż duże mieszkania

Jedna z kluczowych obserwacji wynika z porównania tempa wzrostu cen domów jednorodzinnych z cenami dużych mieszkań (powyżej 80 mkw.). W I kw. 2026 r. rozwarstwienie to było szczególnie widoczne.

W Warszawie ceny domów wzrosły rok do roku o 9 proc., podczas gdy duże mieszkania podrożały zaledwie o niespełna 3 proc. Różnica ta jest jeszcze bardziej widoczna w perspektywie dwuletniej (I kw. 2024–I kw. 2026):

Domy jednorodzinne: wzrost o blisko 18 proc.
Duże mieszkania: wzrost o zaledwie 1,6 proc.

W ciągu trzech lat (od I kw. 2023 do I kw. 2026) różnica jest jeszcze bardziej dramatyczna:

Miasto	Wzrost cen domów (%)	Wzrost cen dużych mieszkań (%)
Poznań	+25%	brak danych
Warszawa	+49%	+13%
Kraków	+49%	+27%
Łódź	+49%	brak danych

Ta dysproporcja jest tym bardziej interesująca, że najpopularniejsze metraże mieszkań (40–60 mkw.) wzrosły w tym samym okresie nawet o blisko 50 proc., co wskazuje na selektywny charakter wzrostów — inwestorzy i kupujący preferują domy jednorodzinne, traktując je jako bardziej stabilną inwestycję.

Koszty budowy domu — wzrost robocizny przyspiesza

Szukający własnego domu mają problem nie tylko na rynku wtórnym. Ceny działek budowlanych oraz koszty budowy domu również wyraźnie przyspieszają. W kwietnia 2026 r. robocizna podrożała przeciętnie o ponad 5 proc. w stosunku do marca — to znaczący wzrost w ujęciu miesięcznym.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy (kwiecień 2025–kwiecień 2026):

Robocizna: wzrost o 12,5 proc.
Materiały: spadek o 1,0 proc.
Całkowity koszt budowy w stanie deweloperskim: wzrost o 4,8 proc.

Najważniejsza obserwacja to zmiana trendu na rynku budowlanym. W ostatnich dwóch miesiącach (marzec–kwiecień 2026) całkowity koszt budowy wzrósł o ponad 3 proc., a w stosunku do marca o 1,7 proc. To sygnalizuje przyspieszenie wzrostu kosztów, które może być konsekwencją rosnącego popytu na usługi budowlane oraz presji płacowej na rynku pracy.

Perspektywy na kolejne kwartały

Dane z I kw. 2026 r. sugerują, że rynek domów jednorodzinnych wchodzi w nową fazę. Tempo wzrostu cen zwolniło w stosunku do połowy 2025 r., ale pozostaje dodatnie. Jednocześnie przyspieszenie wzrostu kosztów budowy w ostatnich dwóch miesiącach wskazuje, że budowa domu od podstaw staje się coraz droższa. Dla kupujących oznacza to, że zarówno zakup gotowego domu, jak i budowa nowego stają się coraz mniej dostępne, a decyzje o inwestycji w nieruchomość powinny być podejmowane z uwzględnieniem rosnących kosztów finansowania i budowy.