Kredyt czy najem? Koszty się wyrównały w I kw. 2026

W I kwartale 2026 r. koszt obsługi kredytu mieszkaniowego zrównał się z kosztem wynajęcia mieszkania — to przełomowy moment na polskim rynku nieruchomości, który zmienia dotychczasowe warunki gry dla kupujących i inwestorów. Raport Narodowego Banku Polskiego ujawnia, że decyzja między kupnem a najmem nie jest już tak oczywista, a zwroty z inwestycji w mieszkania na wynajem pozostają umiarkowane.

Wyrównanie kosztów kredytu i najmu — co się zmieniło?

Przez wiele lat kupowanie mieszkania na kredyt było droższe niż wynajęcie. Wysokie stopy procentowe i rosnące raty kredytów hipotecznych sprawiały, że potencjalni nabywcy woleli czekać na spadek cen lub poprawę dostępności finansowania. Tymczasem w I kwartale 2026 r. sytuacja uległa zmianie — rata kredytu mieszkaniowego dorównała średniemu czynszu za mieszkanie.

Narodowy Bank Polski zaobserwował, że średnie stawki najmu m. kw. mieszkań (bez uwzględnienia opłat eksploatacyjnych i za media) nieznacznie wzrosły w Warszawie, w niewielkim stopniu spadły w grupie 6 największych miast i 10 największych miast. Ta stabilizacja cen najmu w połączeniu ze spadkiem rat kredytowych (wynik niższych stóp procentowych) doprowadziła do wyrównania kosztów.

Zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem — czy warto inwestować?

Dla inwestorów szukających alternatyw, wyniki mogą być rozczarowujące. Uśredniony zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem w 7 największych miastach Polski (bez uwzględnienia kosztów transakcyjnych, remontów i zmian wartości nieruchomości) jest zaledwie nieznacznie wyższy niż oprocentowanie depozytów bankowych. Co ważne — zwrot ten jest niższy niż zwrot z 10-letnich obligacji skarbowych.

To oznacza, że inwestor, który kupuje mieszkanie za własne pieniądze i wynajmuje je, zarabia mniej niż gdyby umieścił te pieniądze w obligacjach skarbowych — przy mniejszej elastyczności i większych kosztach zarządzania nieruchomością.

Forma inwestycji	Przybliżony zwrot	Uwagi
Mieszkanie na wynajem (7M)	Nieco wyżej niż depozyty	Bez kosztów remontu i transakcji
Depozyty bankowe	Bazowy zwrot	Bezpieczna, płynna forma
10-letnie obligacje skarbowe	Wyższy niż mieszkania	Stabilny, bezpieczny zwrot

Co to oznacza: Inwestycja w mieszkanie na wynajem nie jest już automatycznie najlepszym wyborem dla oszczędzających. Warto porównać zwroty z obligacjami skarbu państwa, które oferują lepszą rentowność przy mniejszym zaangażowaniu czasu i kapitału na remonty.

Deweloperzy zarabiają, ale koszty rosną

Szacowana średnia stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych w 7 największych miastach wyniosła ok. 21 proc. w I kwartale 2026 r. To może wydawać się wysoką rentowością, ale NBP zwraca uwagę na rosnące wyzwania:

• Rosnące koszty produkcji — ceny robocizny i gruntów budowlanych systematycznie idą w górę
• Koszty zarządzania projektem — rosną wobec sprzedaży niższej od oczekiwanej
• Zróżnicowanie rentowności — zwrot ROE różni się znacznie między poszczególnymi rynkami w Polsce
• Finansowanie — deweloperzy polegają głównie na środkach własnych, przedpłatach klientów i innych zobowiązaniach

To pokazuje, że mimo wysokiej rentowności na papierze, deweloperzy borykają się z rosnącymi kosztami operacyjnymi, które obniżają realny zysk z inwestycji.

Sektor wynajmu komercyjnego — wciąż marginalna rola

Na koniec marca 2026 r. firmy komercyjne oferowały ok. 29,9 tys. mieszkań na wynajem — to zaledwie 1 proc. całego zasobu mieszkaniowego w Polsce. Liczba ta była nieco wyższa rok do roku, ale pozostaje marginalnym udziałem w rynku.

To oznacza, że polski rynek wynajmu komercyjnego wciąż jest w początkowych fazach rozwoju. Większość mieszkań wynajmuje się prywatnie, poza formalnym systemem, co utrudnia zbieranie danych i regulowanie rynku.

Podsumowanie — co wybrać: kredyt czy najem?

Wyrównanie się kosztów kredytu i najmu w I kwartale 2026 r. to moment przełomowy, ale nie rozstrzyga automatycznie, co wybrać. Decyzja powinna zależeć od:

• Planów na przyszłość — czy chcesz zostać w mieście na długo, czy szukasz elastyczności?
• Zdolności do remontu — wynajmowanie wymaga inwestycji w utrzymanie
• Alternatywnych form inwestycji — obligacje skarbowe mogą być lepsze niż mieszkania na wynajem
• Dostępu do kredytu — czy możesz uzyskać hipotekę na rozsądnych warunkach?

Raport NBP sugeruje, że era, w której kupno było wyraźnie droższe niż najem, się kończy. Teraz kupujący mogą podjąć decyzję na bardziej równych warunkach — wybierając na podstawie swoich potrzeb, a nie tylko kalkulacji finansowej.