Ceny mieszkań w Polsce 2026: kupujący tracą nadzieję, sprzedający się mobilizują

Nastroje kupujących na polskim rynku nieruchomości osiągnęły w II kwartale 2026 roku historycznie niski poziom – zaledwie 25% respondentów serwisu nieruchomosci-online.pl uważa, że obecny moment jest dobry na zakup mieszkania. Ta liczba odzwierciedla głęboką zmianę w postrzeganiu rynku, która zaczęła się systematycznie od roku 2025.

Spadek optymizmu kupujących: od 35% do 25% w ciągu roku

W trzecim kwartale 2025 roku odsetek osób deklarujących dobry moment na zakup wynosił jeszcze 35 procent. Dziś, zaledwie dziewięć miesięcy później, wskaźnik ten spadł do 25 procent – to oznacza ubytek dziesięciu punktów procentowych w ciągu roku. Jeszcze bardziej pesymistycznie wygląda sytuacja, gdy spojrzymy na odpowiedzi “zdecydowanie tak”: w II kwartale 2026 roku tylko 5 procent ankietowanych uważa, że mamy zdecydowanie dobry moment na zakup nieruchomości.

Ta tendencja spadkowa jest konsekwentna i systematyczna. Każdy kolejny kwartał przynosi pogorszenie sentymentu kupujących, co sugeruje, że nie jest to krótkotrwała wahania nastrojów, lecz głębokie przekonanie o niedostępności cen mieszkań.

Sprzedający czują się coraz pewniej: 39% deklaruje dobry moment na sprzedaż

Jednocześnie obserwujemy zjawisko przeciwne na stronie sprzedających. Od końca 2025 roku systematycznie rośnie odsetek osób, które uważają, że obecny moment jest dobry na sprzedaż nieruchomości. W II kwartale 2026 roku takiego zdania było już 39 procent respondentów.

Wskaźnik	II kw. 2026	I kw. 2026	II kw. 2025
Dobry moment na zakup	25%	27%	35%
Dobry moment na sprzedaż	39%	35%	34%
Różnica (sprzedaż − zakup)	+14 pp.	+8 pp.	−1 pp.

To wzrost o 4 punkty procentowe w stosunku do kwartału poprzedniego i o 5 punktów procentowych w stosunku do II kwartału 2025 roku. Zmiana jest znacząca, ponieważ po raz pierwszy w obserwowanym okresie sprzedający są wyraźnie bardziej optymistyczni niż kupujący.

Ceny mieszkań w 2026: spadki w aktach, wzrosty w ogłoszeniach

Realny obraz zmian cen jest bardziej skomplikowany niż mogłoby się wydawać z samych nastrojów. W pierwszym kwartale 2026 roku zahamowały się “rozbudzone apetyty sprzedających”, a przeciętne kwoty płacone za mieszkania po przerwie ponownie zaczęły spadać. Spadki były szczególnie widoczne w segmencie kawalek i największych lokali.

Jednak ta pozytywna dla kupujących wiadomość ma swoje “ale”. Spadki cen obserwujemy przede wszystkim w aktach notarialnych – czyli w rzeczywistych transakcjach. Tymczasem ceny w ogłoszeniach sprzedawców wciąż rosną. Ta rozbieżność jest kluczowa do zrozumienia obecnej sytuacji na rynku.

Co to oznacza? Sprzedający wciąż oczekują wyższych cen niż te, które ostatecznie uzyskują. Kupujący, mając większą siłę negocjacyjną, wynegocjowują obniżki, ale muszą do tego dojść poprzez długotrwałe negocjacje. Dla osób szukających mieszkania oznacza to, że realne ceny mogą być niższe od ogłoszonych, ale wymaga to aktywnego negocjowania.

Poczucie drożyzny: bariera psychologiczna silniejsza niż rzeczywistość

Anna Zachara-Widła, badaczka zachowań konsumenckich w serwisie nieruchomosci-online.pl, wskazuje na istotny aspekt psychologiczny: “Chociaż w części miast ceny mieszkań w ostatnich kwartałach ustabilizowały się, a w wybranych segmentach mogły nawet lekko spadać, kupujący niekoniecznie odczuwają to jako realną poprawę. Dla wielu osób ceny nadal pozostają jedną z kluczowych barier – zarówno realnych, jak i psychologicznych”.

To spostrzeżenie jest kluczowe. Nawet jeśli nieruchomości nie drożeją już tak dynamicznie jak w latach 2021-2024, poczucie drożyzny mieszkaniowej wciąż jest bardzo silne. Kupujący pamiętają gwałtowne wzrosty z poprzednich lat i porównują obecne ceny do tego okresu, a nie do cen sprzed pięciu lat.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających?

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce tworzy asymetryczną grę. Sprzedający czują się pewniej, ponieważ widzą popyt na rynku i wciąż mogą liczyć na kupujących, którzy muszą się gdzieś przenieść. Jednak kupujący mają teraz więcej możliwości negocjacyjnych – mogą czekać na spadki cen, mogą negocjować obniżki, mogą być bardziej selektywni.

Dla osób planujących zakup mieszkania w 2026 roku wniosek jest jasny: choć nastroje są pesymistyczne, rzeczywiste ceny w transakcjach zaczęły spadać. Warto aktywnie szukać i negocjować – różnica między ceną w ogłoszeniu a ceną ostateczną może być znacząca. Jednocześnie dla sprzedających to sygnał, że powinni być realistyczni w oczekiwaniach cenowych i przygotować się na dłuższe negocjacje.

Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w fazę, w której kupujący odzyskują część swojej pozycji negocjacyjnej. Czy będzie to trwałe przesunięcie, czy tylko przejściowa zmiana, pokażą kolejne kwartały 2026 roku.