Dom za milion dolarów? Ekonomista prognozuje kiedy to się stanie

Mediana ceny domu w USA może osiągnąć milion dolarów do 2050 roku, jeśli utrzyma się trend rocznego wzrostu cen na poziomie 3–4 procent. Tę prognozę przedstawił Lawrence Yun, główny ekonomista National Association of Realtors (NAR), podczas konferencji National Association of Real Estate Editors w czerwcu.

Dzisiaj sytuacja jest już trudna dla potencjalnych nabywców. Mediana ceny sprzedaży istniejącego domu wyniosła w czerwcu 429 300 dolarów — prawie cztery razy więcej niż w 1990 roku, kiedy wynosiła nieco ponad 100 tysięcy dolarów. Połączenie wysokich cen, ograniczonej podaży nieruchomości i rosnących stóp procentowych kredytów hipotecznych sprawia, że własne mieszkanie lub dom są poza zasięgiem wielu Amerykanów.

Jak szybko będą rosnąć ceny domów?

Chociaż prognoza na 2050 rok brzmi alarmistycznie, Yun zaznaczył, że droga do poziomu miliona dolarów będzie powolna i stopniowa. W najbliższym czasie kupujący powinni spodziewać się raczej umiarkowanych wzrostów cen.

“W krótkim okresie ceny domów wzrosną bardzo nieznacznie — może o 1 procent, 2 procent lub 3 procent w skali kraju” — powiedział ekonomista. “To będzie mniej niż inflacja i mniej niż wzrost dochodów, które rosną o około 3–4 procent.”

Ta prognoza jest zaskakująco optymistyczna w porównaniu z ostatnimi latami. Ekonomista uważa, że sytuacja, w której ceny rosną nieco wolniej niż dochody, jest dla rynku zdrowa i wskazuje na stopniową stabilizację.

Czy wszystkie miasta rosną w tym samym tempie?

Na krajowym rynku nieruchomości widać jednak znaczące różnice regionalne. W niektórych miastach, takich jak Austin i San Diego, które wcześniej doświadczały spektakularnych wzrostów cen, pojawiają się oznaki stabilizacji. Jednocześnie budowa nowych domów w mniejszych miejscowościach — na przykład Kaufman w Teksasie czy Harnett w Karolinie Północnej — zwiększa sprzedaż i łagodzi presję cenową.

Yun podkreślił jednak, że są to wyjątki. “Miejsca takie jak Austin mogą przez pewien czas odbiegać od trendów krajowych. Spadek cen w Austin wynika głównie z tego, że wcześniej były tam spektakularne wzrosty” — powiedział. “Pojawia się pytanie, czy po krótkiej przerwie Austin znów odzyska status lidera.”

Krajowy rynek nieruchomości nadal charakteryzuje się rosnącymi cenami i słabszym popytem, co oznacza, że większość regionów nie doświadcza takiej stabilizacji jak Austin czy San Diego.

Okres	Mediana ceny (USA)	Mediana ceny (San Francisco)
1990	~100 000 USD	~250 000 USD
Czerwiec (bieżący rok)	429 300 USD	znacznie wyższa
Prognoza na 2050	1 000 000 USD	brak prognozy

Co to oznacza dla kupujących?

Prognostykowany wzrost cen o 1–3 procent rocznie w krótkim okresie jest zdecydowanie niższy niż wzrost dochodów (3–4 procent rocznie). Oznacza to, że dostępność domów powinna się stopniowo poprawiać — ceny będą rosnąć wolniej niż zarobki potencjalnych nabywców.

Jednak droga do tej stabilizacji będzie długa. Aby osiągnąć medianę ceny miliona dolarów przy rocznym wzroście 3–4 procent, potrzeba będzie prawie 60 lat od teraz. W tym czasie kilka pokoleń będzie mierzyć się z wysokimi cenami nieruchomości.

Historyczne porównanie pokazuje skalę zmian. W 1990 roku ludzie nie wyobrażali sobie, że ceny mogą osiągnąć dzisiejsze poziomy 400–430 tysięcy dolarów. Dziś dom za milion dolarów w San Francisco to nic niezwykłego, choć w 1990 roku mediana ceny tam wynosiła około 250 tysięcy dolarów. Ta perspektywa sugeruje, że nawet prognoza miliona dolarów na 2050 rok może nie odzwierciedlać całej złożoności przyszłych zmian na rynku.

Główny wniosek z analizy ekonomisty Yuna jest taki: choć ceny domów będą rosnąć, tempo tego wzrostu powinno być zdecydowanie wolniejsze niż w ostatnich latach. To dobre wieści dla kupujących, którzy mogą liczyć na powolną poprawę dostępności mieszkań — pod warunkiem, że trend wzrostu dochodów utrzyma się na poziomie 3–4 procent rocznie.