Rynek wtórny mieszkań bije rekordy cen – dlaczego tak drogo?

Mieszkania z rynku wtórnego osiągają coraz wyższe ceny, a paradoksalnie dzieje się to w warunkach malejącego popytu. Mechanizm jest prosty: kurczące się zasoby ofertowe zdejmują presję ze sprzedających, którzy nie muszą już negocjować ani schodzić z ceny. Dane zebrane przez serwis Otodom za maj pokazują, że ten trend nabiera tempa – i nie dotyczy wyłącznie Warszawy.

Trójmiasto wyprzedziło Kraków – nowy lider wzrostów

Największym zaskoczeniem minionego miesiąca okazał się rynek trójmiejski. Według analiz Otodom, Gdańsk, Gdynia i Sopot zanotowały wzrost średnich cen ofertowych na poziomie 1,9% miesiąc do miesiąca oraz aż 8,2% rok do roku. To wynik, który pozwolił Trójmiastu wyprzedzić Kraków i objąć prowadzenie w dynamice wzrostów wśród największych polskich miast.

– Trójmiejski rynek stał się absolutnym liderem pod względem dynamiki wzrostów. Wielomiesięczny trend powyżej średniej kontynuuje również Poznań, choć tamtejsze stawki pozostają o ponad 4,4 tys. zł/mkw. niższe niż w Trójmieście – komentuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.

Średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki w Trójmieście wynosi obecnie 16 867 zł/mkw., co zbliża ten rynek do psychologicznej granicy 17 tys. zł. Podobny pułap osiąga Kraków, gdzie przeciętna stawka na rynku wtórnym sięga 16 785 zł/mkw.

Ile kosztuje mieszkanie używane w największych miastach?

Najdrożej niezmiennie jest w Warszawie – średnia cena ofertowa na rynku wtórnym przekracza tam 18 738 zł/mkw. Na drugim biegunie cenowym plasują się Łódź i Katowice, które jako jedyne spośród siedmiu największych miast utrzymują średnie stawki poniżej granicy 10 tys. zł za metr kwadratowy.

Pośrodku stawki lokują się:

• Wrocław – 13 575 zł/mkw.
• Poznań – 12 398 zł/mkw.

Warto zauważyć, że różnica między ceną nowego lokalu deweloperskiego a mieszkaniem z rynku wtórnego staje się coraz mniej odczuwalna. W Krakowie deweloper żąda średnio 16 878 zł/mkw., podczas gdy lokal używany kosztuje 16 785 zł/mkw. – różnica jest niemal symboliczna.

Rynek wtórny to już nie tylko stare bloki

Struktura oferty na rynku wtórnym przeszła istotną transformację. Niemal 15% ogłoszeń w serwisie Otodom dotyczy mieszkań wybudowanych po 2020 roku. Oznacza to, że kupujący coraz częściej mogą znaleźć w tej kategorii lokal o standardzie porównywalnym z nowym budownictwem deweloperskim – z jedną kluczową przewagą: gotowy do natychmiastowego zamieszkania, bez czekania na odbiór czy wykończenie.

To jeden z powodów, dla których ceny na rynku wtórnym zbliżają się do stawek deweloperskich. Wysoki koszt kredytu hipotecznego – średnie oprocentowanie w Polsce wynosi obecnie 5,88% rocznie przy stopach procentowych na poziomie 3,75% – sprawia, że część kupujących rezygnuje z nowych inwestycji na rzecz gotowych mieszkań z drugiej ręki.

Popyt spada, ale nie wszędzie jednakowo

Majowe dane potwierdziły, że marcowe ożywienie na rynku miało charakter przejściowy. Aktywność kupujących skurczyła się o 5% miesiąc do miesiąca, a łączna liczba zapytań w 13 monitorowanych miastach zamknęła się na poziomie 103 177.

Rozkład popytu na mapie Polski jest jednak skrajnie nierówny:

Rynki z silnym popytem

Warszawa skupia ponad 37% wszystkich zapytań spośród analizowanych miast, a wzrost o 8% rok do roku wskazuje na trwały, strukturalny popyt. Silne zainteresowanie utrzymuje się również we Wrocławiu i Poznaniu.

Niespodzianką okazały się rynki nadmorskie. Szczecin oraz Trójmiasto to jedyne ośrodki w Polsce, które w maju zanotowały wzrost zainteresowania w ujęciu miesięcznym.

Rynki z wyraźnym osłabieniem

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na południu i wschodzie kraju. Białystok odnotował spadek zainteresowania o 20% rok do roku, a Kielce o 12% rok do roku. Eksperci Otodom oceniają, że w tych przypadkach korekta popytu ma już charakter strukturalny i wykracza poza typową sezonowość.

Czy rynek wejdzie w fazę niskiej płynności?

Najbliższe miesiące będą testem dla całego rynku wtórnego. Paweł Jarząbek wskazuje, że kluczowym sygnałem do obserwowania jest rosnący rozdźwięk między malejącym popytem a wciąż rosnącymi cenami.

– Jeśli zainteresowanie kupujących nie wróci do marcowych poziomów, a ofert nadal będzie ubywać, rynek może wejść w fazę niskiej płynności. Scenariusz, w którym ceny rosną już tylko nominalnie, uderzy zarówno w kupujących, jak i sprzedających. Czerwiec i lipiec pokażą, czy mamy do czynienia z przejściowym schłodzeniem, czy z trwalszą zmianą nastrojów – ocenia ekspert.

Dodatkowym czynnikiem kształtującym sytuację pozostaje geopolityka. Utrzymująca się niepewność związana z wojną na Ukrainie oraz zmienność cen energii bezpośrednio wpływają na poziom stóp procentowych, a tym samym na dostępność kredytów hipotecznych i ostateczne decyzje zakupowe Polaków.