Koniec waloryzacji cen mieszkań. Deweloperzy ostrzegają: mieszkania droższe

Zakaz waloryzacji cen – co się zmieni?

Siódma nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza istotną zmianę w relacjach między deweloperami a nabywcami mieszkań. Przepisy zakazują aktualizacji ceny mieszkania po podpisaniu umowy przedwstępnej, niezależnie od przyczyn wzrostu kosztów realizacji inwestycji. Zmiana ma wzmocnić ochronę kupujących, ale branża budowlana ostrzega przed niezamierzonymi konsekwencjami.

Projekt ustawy pozostaje w fazie konsultacji (stan na czerwiec 2026) i prawdopodobnie wejdzie w życie jeszcze w tym roku. Przepisy będą dotyczyć zarówno waloryzacji związanej z inflacją, wzrostem cen materiałów, jak i zmianami kosztów finansowania projektów.

Jak deweloperzy reagują na zakaz waloryzacji?

Opinie w branży są podzielone, ale większość dużych graczy rynku już teraz nie stosuje klauzul waloryzacyjnych. Dom Development deklaruje, że nigdy nie wkalkulowywał mechanizmów aktualizacji cen w swoje umowy. Podobnie MS Waryński Development – choć zastrzega, że zmiana budzi wiele wątpliwości w kontekście projektów wieloletnich (2-3 lata budowy).

Jednak wielu mniejszych deweloperów stosowało dotychczas waloryzację jako narzędzie zabezpieczające się przed zmiennością kosztów. Dla nich nowelizacja oznacza konieczność przewartościowania strategii cenowej.

Wyższe ceny na starcie – mechanizm “bufora bezpieczeństwa”

Bez możliwości waloryzacji deweloperzy będą zmuszeni do wkalkulowania większych marż bezpieczeństwa już w momencie uruchomienia sprzedaży. Jak wyjaśnia Damian Tomasik z Alter Investment: “Deweloperzy będą zmuszeni wkalkulowywać większe bufory bezpieczeństwa już na etapie startu sprzedaży, co przełoży się na wyższe ceny mieszkań”.

Praktyczny przykład: deweloper planuje sprzedać mieszkanie za 500 tys. zł (przy kosztach 400 tys. zł i marży 100 tys. zł). Bez możliwości waloryzacji musi zabezpieczyć się przed potencjalnym wzrostem inflacji o 10% w ciągu 2 lat budowy. Dodaje bufor 40 tys. zł. Ostateczna cena na starcie wynosi 540 tys. zł – kupujący płaci więcej, nawet jeśli koszty nie wzrosną.

Konsekwencje dla rynku

Eksperci wskazują na trzy główne efekty nowelizacji:

• Wyższe ceny mieszkań – kupujący zapłacą premię za pewność ceny, niezależnie od rzeczywistych kosztów
• Mniejsza podaż – część firm może opóźniać wprowadzanie projektów do sprzedaży lub zrezygnować z inwestycji
• Mniej elastyczności w negocjacjach – deweloperzy nie będą mieli możliwości elastycznego dostosowania cen w zmieniających się warunkach

Problem korekt powierzchni – niejasność prawna

Branża zwraca uwagę na istotną niejasność: czy zakaz waloryzacji obejmuje również korekty ceny wynikające z różnic w powierzchni mieszkania po wybudowaniu?

W praktyce zdarzają się niewielkie rozbieżności między projektem a rzeczywistą powierzchnią lokalu. Jeśli mieszkanie finalnie ma 50,5 m² zamiast zaplanowanych 50 m² – czy deweloper może doliczyć opłatę za dodatkowe 0,5 m²? A co z sytuacją odwrotną, gdy mieszkanie jest mniejsze?

Tomasz Kaleta z Develia podkreśla: “Nasze największe wątpliwości budzi zaproponowany zakaz waloryzacji ceny mieszkania po podpisaniu umowy, szczególnie w sytuacjach związanych z końcowym obmiarem lokalu”.

Zuzanna Należyta z Eco Classic dodaje: “Cenę koryguje się in plus i in minus. Zwracamy środki, jeżeli wybudujemy mniejszą powierzchnię”. Branża obawia się, że przepisy mogą zablokować korekty “in plus” (dopłaty za większą powierzchnię), pozwalając jedynie na zwroty “in minus”.

Przeniesienie ryzyka na deweloperów

Joanna Chojecka z Robyg wprost mówi o konsekwencjach: “W praktyce całkowite wyeliminowanie mechanizmów waloryzacyjnych może oznaczać przeniesienie całego ryzyka gospodarczego wyłącznie na firmy realizujące inwestycje wieloletnie”.

To szczególnie dotkliwe dla projektów trwających 2-3 lata, gdzie zmienność kosztów materiałów, energii i finansowania może być znaczna. Deweloperzy nie będą mieć narzędzi do adaptacji cen w odpowiedzi na rzeczywiste warunki rynkowe.

Niestabilność regulacyjna branży

Branża zwraca również uwagę na szerszy problem: jest to już siódma nowelizacja ustawy deweloperskiej w zaledwie kilka lat. Zuzanna Należyta z Eco Classic komentuje: “To już 7. nowelizacja ustawy deweloperskiej, co pokazuje jakość przepisów oraz negatywne nastawienie do branży”.

Andrzej Swoboda z Grupy CTE dodaje: “Ustawa deweloperska była już niedawno istotnie nowelizowana, a kolejne, częste zmiany przepisów negatywnie wpływają na stabilność i przewidywalność prowadzenia biznesu”.

Częste zmiany utrudniają planowanie długoterminowych projektów i zwiększają niepewność inwestycyjną.

Kto zyska, a kto straci?

Kupujący zyskają:

• Pewność ceny – brak możliwości podwyżek po podpisaniu umowy
• Większą transparentność i ochronę
• Bardziej przewidywalny koszt zakupu

Kupujący stracą:

• Wyższe ceny na starcie (ze względu na bufory bezpieczeństwa deweloperów)
• Mniejszą podaż mieszkań na rynku
• Możliwe opóźnienia w realizacji projektów

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza zakaz waloryzacji cen z dobrymi intencjami – wzmocnienia ochrony nabywców. Jednak branża ostrzega, że efektem będą wyższe ceny mieszkań na starcie, mniejsza liczba nowych projektów i potencjalne opóźnienia. Duzi deweloperzy już nie stosują waloryzacji, ale problem dotyczy przede wszystkim mniejszych firm realizujących długie cykle budowy. Niejasności prawne dotyczące korekt powierzchni mogą dodatkowo komplikować relacje między deweloperami a nabywcami.

Zmiany wejdą w życie prawdopodobnie jeszcze w 2026 roku, a ich rzeczywisty wpływ na rynek będzie widoczny dopiero po kilkunastu miesiącach.