Ceny mieszkań na rynku wtórnym: stabilizacja i sygnały ochłodzenia

Rynek wtórny mieszkań w Polsce wszedł w fazę wyraźnej stabilizacji cenowej. Dane z maja pokazują, że w większości dużych miast ceny metra kwadratowego nie zmieniły się istotnie względem poprzedniego miesiąca — jednak pod powierzchnią spokoju narastają sygnały świadczące o stopniowym ochłodzeniu popytu.

Ceny mieszkań używanych w maju — miasto po mieście

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym utrzymała się na poziomie około 18 200 zł. Stabilność odnotowano również w Krakowie (ok. 17 000 zł/mkw.), Poznaniu (ok. 12 100 zł/mkw.) oraz Katowicach (ok. 11 700 zł/mkw.). We Wrocławiu, gdzie jeszcze niedawno obserwowano korekty cenowe, stawki ustabilizowały się w przedziale 13 600–13 700 zł za metr kwadratowy.

Na tle pozostałych aglomeracji wyróżniły się dwa rynki. W Łodzi odnotowano niewielki wzrost — średnia cena sięgnęła ok. 8 800 zł/mkw. Z kolei w Trójmieście ceny obniżyły się o około 1 proc. miesiąc do miesiąca, osiągając poziom 16 800 zł za metr.

Jak wyglądają zmiany w ujęciu rocznym?

Porównując maj do analogicznego okresu rok wcześniej, obraz jest bardziej zróżnicowany. Największy wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym zanotowano w Trójmieście — tamtejsze lokale są średnio o ok. 6 proc. droższe niż przed rokiem. Poznań zanotował zwyżkę rzędu 3 proc., a Warszawa — 2 proc. W Krakowie i Katowicach wzrosty były symboliczne i nie przekroczyły 1 proc. Łódź praktycznie nie zmieniła poziomu cen rok do roku, natomiast Wrocław wyróżnia się negatywnie — tamtejsze mieszkania są średnio o ok. 4 proc. tańsze niż w maju ubiegłego roku.

Rynek przestaje bić jednym rytmem

Ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo zwraca uwagę na rosnące zróżnicowanie lokalne. Jego zdaniem rynek wtórny coraz wyraźniej reaguje na specyficzne uwarunkowania poszczególnych miast, a nie na ogólnopolskie trendy. Kluczowa staje się lokalna relacja między dostępną podażą a faktycznym popytem ze strony kupujących.

To istotna zmiana w porównaniu z poprzednimi latami, gdy wzrosty cen były zjawiskiem powszechnym i obejmowały niemal wszystkie duże aglomeracje jednocześnie.

Więcej ofert, mniej transakcji — sygnały spowolnienia

Dane przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wskazują na wyraźną zmianę po stronie podaży i sprzedaży. W maju liczba nowych ogłoszeń trafiających na rynek wzrosła o 3 proc. w stosunku do kwietnia. Jednocześnie liczba ofert znikających z portali — co zazwyczaj oznacza finalizację transakcji — spadła o 9 proc. To połączenie rosnącej podaży i malejącej sprzedaży jest klasycznym sygnałem spowolnienia rynkowego.

W praktyce oznacza to, że właściciele nieruchomości coraz chętniej decydują się wystawić mieszkania na sprzedaż, podczas gdy potencjalni kupujący podchodzą do decyzji zakupowych z większą ostrożnością. Efektem jest wydłużający się czas ekspozycji ofert oraz rosnąca konkurencja między sprzedającymi.

Jak wygląda podaż w poszczególnych miastach?

Największy zasób ofert na rynku wtórnym skupia Warszawa — w maju dostępnych było tam ok. 15 800 lokali, wobec 15 600 miesiąc wcześniej. We Wrocławiu liczba aktywnych ogłoszeń wzrosła do ok. 8 000, w Trójmieście do 8 400, w Poznaniu do 3 800, a w Katowicach do ok. 2 300 mieszkań. Jedynym dużym rynkiem, na którym zasób ofert nieznacznie się skurczył, był Kraków.

Czy ceny mieszkań zaczną spadać?

Eksperci zachowują ostrożność w prognozach. Z jednej strony ograniczona podaż nadal działa jako bufor chroniący ceny przed wyraźniejszymi korektami. Z drugiej — przy słabnącym popycie sam ten czynnik nie jest już wystarczający, by napędzać dalsze wzrosty.

Dodatkowym elementem presji na rynek wtórny jest szeroka i atrakcyjnie wyceniana oferta deweloperów, którzy coraz częściej stosują promocje i zachęty sprzedażowe, przyciągając część kupujących od rynku używanych mieszkań.

Marek Wielgo podsumowuje sytuację obrazowo: jeśli przewaga nowych ofert nad faktyczną sprzedażą utrzyma się przez kolejne miesiące, presja na obniżki cen będzie stopniowo narastać. Na razie jednak rynek nie zmienia kierunku — raczej dryfuje w oczekiwaniu na wyraźniejszy impuls, którym może okazać się decyzja o obniżce stóp procentowych lub uruchomienie nowego programu wsparcia dla kredytobiorców.