Rynek wtórny mieszkań: więcej ofert, mniej kupujących

Rynek wtórny mieszkań w Polsce wchodzi w fazę wyraźnej stabilizacji. Dane za maj 2026 roku pokazują rosnącą liczbę ofert przy jednoczesnym osłabieniu popytu — kupujący coraz częściej wstrzymują się z decyzjami zakupowymi, a sprzedający muszą liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na nabywcę.

Ceny mieszkań z drugiej ręki prawie bez zmian

Z analizy serwisu GetHome.pl wynika, że w maju 2026 roku średnie ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym pozostały w większości polskich miast na zbliżonym poziomie do poprzedniego miesiąca. Wyjątkiem była Łódź, gdzie odnotowano nieznaczny wzrost — z 8,7 tys. zł do 8,8 tys. zł za mkw., co oznacza zmianę o około 1 proc. W przeciwnym kierunku poszło Trójmiasto, gdzie średnia cena ofertowa spadła o 1 proc., z 17 tys. zł do 16,8 tys. zł za metr kwadratowy.

W Warszawie średnia cena na rynku wtórnym utrzymała się na poziomie około 18,2 tys. zł za mkw. Stabilizację miesięczną widać również w Poznaniu (12,1 tys. zł/mkw.), Katowicach (11,7 tys. zł/mkw.) oraz Krakowie (ok. 17 tys. zł/mkw.). We Wrocławiu, po wcześniejszych spadkach, ceny ustabilizowały się w przedziale 13,6–13,7 tys. zł za metr kwadratowy.

Różnice wyraźne w ujęciu rocznym

Obraz zmienia się, gdy spojrzeć na dane rok do roku. Największy wzrost cen zanotowało Trójmiasto — lokale z drugiej ręki są tam droższe o około 6 proc. w porównaniu z majem 2025 roku. Wzrosty odnotowano też w Poznaniu (o 3 proc.) i Warszawie (o 2 proc.). W Krakowie i Katowicach ceny poszły w górę o około 1 proc. Łódź pozostała praktycznie bez zmian, natomiast Wrocław jest jedynym rynkiem, gdzie ceny w skali roku są niższe — o około 4 proc.

Marek Wielgo, ekspert portali GetHome.pl i RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że rynek wtórny coraz wyraźniej różnicuje się lokalnie. — Coraz więcej zależy od lokalnej relacji podaży do popytu — komentuje analityk.

Więcej mieszkań w sprzedaży, mniej transakcji

Maj przyniósł wzrost liczby dostępnych ofert niemal we wszystkich największych miastach. Według danych przeszukiwarki Adradar, w Warszawie w sprzedaży znajdowało się około 15,8 tys. mieszkań wobec 15,6 tys. w kwietniu. We Wrocławiu liczba ogłoszeń wzrosła do ok. 8 tys., w Trójmieście do ok. 8,4 tys., a w Poznaniu z 3,6 tys. do 3,8 tys. Jedynym dużym rynkiem, gdzie oferta nieznacznie się skurczyła, był Kraków — z ok. 7,9 tys. do 7,8 tys. mieszkań.

Jednocześnie liczba ofert znikających z rynku — a więc faktycznie sprzedanych lokali — spadła w maju o 9 proc. względem kwietnia, przy jednoczesnym wzroście nowych ogłoszeń o 3 proc. — W praktyce oznacza to mniejszą sprzedaż — wyjaśnia Wielgo.

Oferta wciąż mniejsza niż rok temu

Pomimo miesięcznych wzrostów liczby ogłoszeń, we wszystkich analizowanych miastach oferta pozostaje wyraźnie niższa niż przed rokiem. Największy spadek rok do roku widoczny jest we Wrocławiu (ok. 23 proc.), Krakowie (ok. 20 proc.) i Warszawie (ok. 18 proc.). Mniejsze różnice odnotowano w Łodzi (ok. 14 proc.), Trójmieście i Poznaniu (po ok. 7 proc.) oraz Katowicach (ok. 4 proc.).

Zdaniem eksperta ta sytuacja działa dwukierunkowo: z jednej strony ogranicza presję na obniżki cen, z drugiej — przy słabszym popycie — nie daje podstaw do ich wzrostów.

Zdolność kredytowa hamuje decyzje zakupowe

Jednym z kluczowych czynników wpływających na zachowanie kupujących jest pogarszająca się zdolność kredytowa. Mimo że stopy procentowe nie rosną, analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl wskazują na jej stopniowe obniżanie się. W efekcie część potencjalnych nabywców ponownie odkłada decyzję o zakupie mieszkania na później.

— W porównaniu z ubiegłym rokiem kredyty hipoteczne są bardziej dostępne, ale w ostatnich miesiącach zdolność kredytowa się pogarsza. Część kupujących znów odkłada decyzje o zakupie — mówi Wielgo.

Deweloperzy kontra rynek wtórny

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na sytuację sprzedających mieszkania używane jest silna konkurencja ze strony rynku pierwotnego. Deweloperzy coraz chętniej stosują różnego rodzaju zachęty dla klientów, co ogranicza pole do podwyżek cen na rynku wtórnym. Stabilizację cenową na rynku nowych mieszkań potwierdzają dane BIG DATA RynekPierwotny.pl — wpływ na nią ma m.in. bardzo duża podaż, w tym gotowych już lokali.

— Sprzedający starają się utrzymać ceny, a kupujący liczą na większą elastyczność, spokojnie analizując sytuację — podsumowuje Wielgo.

Rynek dryfuje, negocjacje zyskują na znaczeniu

Podsumowując sytuację na rynku wtórnym, ekspert wskazuje, że żadna ze stron nie ma obecnie wyraźnej przewagi. Rosnąca oferta i ostrożność kupujących sprawiają, że czas poszukiwania nabywcy się wydłuża, a rola negocjacji cenowych rośnie.

— Jeśli przewaga nowych ofert nad sprzedażą się utrzyma, presja na ceny będzie stopniowo rosła. Na razie jednak rynek raczej dryfuje, niż zmienia kierunek — ocenia Marek Wielgo.

Dla osób planujących zakup mieszkania z drugiej ręki obecna sytuacja oznacza większy wybór i lepszą pozycję negocjacyjną niż jeszcze rok temu. Warto jednak śledzić dalszy rozwój sytuacji, zwłaszcza w kontekście ewentualnych zmian w polityce kredytowej banków.