Ceny mieszkań rosną czwarty miesiąc z rzędu – gdzie można negocjować?

Rynek mieszkaniowy w Polsce nie zwalnia. Ceny transakcyjne mieszkań rosły w kwietniu już czwarty miesiąc z rzędu, a eksperci określają ten trend mianem stabilizacji. Jednocześnie ceny ofertowe zachowują się niejednorodnie – w jednych miastach idą w górę, w innych nieznacznie spadają. To właśnie w tych drugich kupujący mają szansę na wynegocjowanie lepszych warunków zakupu.

Stabilny wzrost cen transakcyjnych

Kwiecień przyniósł kolejne potwierdzenie, że rynek nieruchomości pozostaje w fazie stopniowego, ale konsekwentnego drożenia. Dynamika wzrostów cen transakcyjnych utrzymuje się na poziomie, który analitycy klasyfikują jako stabilizację – bez gwałtownych skoków, lecz bez oznak odwrócenia trendu.

Taki charakter zmian oznacza, że kupujący nie mogą liczyć na rychłe obniżki w skali całego rynku. Wzrosty są przewidywalne i rozłożone w czasie, co z jednej strony ogranicza ryzyko spekulacyjnych bąbli, z drugiej – systematycznie podnosi poprzeczkę dostępności cenowej dla nabywców.

Ile kosztowały mieszkania w największych miastach?

Dane za pierwszy kwartał 2026 roku pokazują, że ceny mieszkań o typowych metrażach w największych polskich aglomeracjach pozostają zróżnicowane. Każde miasto rządzi się własną dynamiką, zależną od lokalnej podaży, popytu oraz aktywności deweloperów.

Warto zwrócić uwagę, że ceny ofertowe – czyli te widoczne w ogłoszeniach – nie zawsze pokrywają się z cenami finalnymi transakcji. Różnica między nimi to właśnie przestrzeń do negocjacji, która w niektórych lokalizacjach jest wyraźnie większa niż w innych.

Ceny ofertowe: jedne miasta tanieją, inne drożeją

O ile ceny transakcyjne wykazują jednolity trend wzrostowy, o tyle sytuacja na poziomie ofert sprzedażowych jest bardziej złożona. W części miast deweloperzy i sprzedający podnoszą ceny wywoławcze, reagując na utrzymujący się popyt. W innych – szczególnie tam, gdzie podaż jest wyższa lub popyt wyraźnie osłabł – ceny ofertowe nieznacznie korygują się w dół.

Ta dywergencja stanowi istotną informację dla osób planujących zakup nieruchomości. Rynek nie jest monolitem i wybór odpowiedniej lokalizacji może mieć realny wpływ na ostateczną cenę zakupu.

Gdzie można negocjować cenę mieszkania?

Eksperci wskazują, że największe szanse na skuteczne negocjacje mają kupujący zainteresowani:

• mieszkaniami w projektach z wysoką dostępnością lokali – im więcej niesprzedanych jednostek w danej inwestycji, tym większa skłonność dewelopera do ustępstw cenowych,
• lokalami w miastach, gdzie ceny ofertowe wykazują tendencję spadkową – to sygnał, że sprzedający są gotowi na kompromis,
• mieszkaniami z rynku wtórnego – właściciele prywatni często mają większą elastyczność niż deweloperzy przy ustalaniu ceny finalnej.

Negocjacje są trudniejsze w przypadku popularnych projektów w centralnych lokalizacjach dużych miast, gdzie popyt przewyższa podaż i deweloperzy nie mają powodów do obniżania cen.

Co napędza wzrost cen nowej podaży?

Nawet w miastach, gdzie ceny ofertowe na rynku wtórnym lub starszych projektach nieznacznie spadają, nowa podaż pozostaje droga. Wynika to z kilku czynników strukturalnych:

• rosnące koszty budowy – materiały, robocizna i koszty finansowania inwestycji deweloperskich systematycznie drożeją,
• ograniczona dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach,
• wymogi energetyczne i środowiskowe, które podnoszą standard, ale też koszt nowych inwestycji.

Deweloperzy przenoszą te koszty na kupujących, co sprawia, że nowe mieszkania są zazwyczaj droższe niż porównywalne lokale z rynku wtórnego.

Prognozy na najbliższe miesiące

Analitycy rynku nieruchomości nie przewidują gwałtownych zmian w krótkim terminie. Trend stabilnego wzrostu cen transakcyjnych ma szansę utrzymać się przez kolejne miesiące, o ile nie zmienią się istotnie warunki makroekonomiczne – w szczególności poziom stóp procentowych i dostępność kredytów hipotecznych.

Sprzedaż mieszkań może nieznacznie przyspieszyć lub wyhamować w zależności od decyzji Rady Polityki Pieniężnej oraz nastrojów konsumenckich. Eksperci podkreślają jednak, że fundamenty rynku – wysoki popyt i ograniczona podaż w kluczowych lokalizacjach – pozostają niezmienione.

Co to oznacza dla kupujących?

Osoby planujące zakup mieszkania powinny dokładnie analizować lokalny rynek przed podjęciem decyzji. Warto porównywać ceny ofertowe z cenami transakcyjnymi, sprawdzać dostępność lokali w interesujących nas projektach i nie rezygnować z prób negocjacji – szczególnie tam, gdzie rynek daje ku temu sygnały.

Cierpliwość i dobra znajomość lokalnych uwarunkowań mogą przełożyć się na realne oszczędności, nawet w warunkach ogólnorynkowego trendu wzrostowego.