Ceny mieszkań deweloperskich w maju 2026 – stabilizacja w metropoliach

Maj 2026 roku przyniósł na polskim rynku pierwotnym wyraźną stabilizację cen nowych mieszkań. Spośród siedmiu analizowanych metropolii jedynie Wrocław zanotował wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Pozostałe rynki pozostały praktycznie bez zmian, a za taki stan rzeczy odpowiada przede wszystkim rekordowo wysoka podaż – w tym rosnący udział lokali gotowych do odbioru.

Wrocław wyróżnia się na tle kraju

Zgodnie z danymi portalu RynekPierwotny.pl, w maju średnia cena ofertowa nowych mieszkań we Wrocławiu wzrosła z 15 300 zł do 15 400 zł za metr kwadratowy, czyli o około 1 procent. Ekspert portalu Marek Wielgo wyjaśnia, że skok ten wynika ze struktury nowej oferty – na rynek trafiła duża pula lokali z wyższym standardem, wycenianych średnio na około 16 700 zł za mkw.

Jednocześnie we Wrocławiu liczba nowo wprowadzonych mieszkań wyraźnie spadła – z 935 w kwietniu do zaledwie 293 w maju. To jeden z najgłębszych spadków podaży spośród wszystkich badanych miast.

Warszawa blisko granicy 20 tys. zł za metr

W stolicy średnia cena deweloperska cofnęła się o około 100 zł, zatrzymując się tuż poniżej poziomu 20 000 zł za mkw. Wielgo tłumaczy, że to nie sygnał odwrotu, lecz efekt wzbogacenia oferty o tańsze lokale. W ujęciu od początku roku wynik jest i tak imponujący – ceny wzrosły z niespełna 18 500 zł do niemal 20 000 zł, czyli o około 8 procent.

Warszawa wyróżnia się również pod względem aktywności deweloperów. W maju do sprzedaży trafiło blisko 2 000 nowych lokali wobec 919 w kwietniu – to o około 60 procent więcej niż wynosiła miesięczna średnia z 2025 roku. Sprzedaż w stolicy była z kolei o 18 procent wyższa od ubiegłorocznej średniej, co czyni Warszawę liderem wzrostu popytu.

Kraków, Trójmiasto i Poznań – rynek w równowadze

W Krakowie drugi miesiąc z rzędu nie odnotowano istotnych zmian. Średnia cena nowych mieszkań wynosi tam 17 200 zł za mkw. W Trójmieście stabilizacja trwa już czwarty miesiąc – ceny symbolicznie wzrosły do 17 800 zł za metr.

Poznań po kilku miesiącach umiarkowanych wzrostów zaliczył w maju lekką korektę – ceny spadły o około 100 zł, do poziomu 14 200 zł za mkw. Jednocześnie liczba nowych ofert wzrosła tam wyraźnie: ze 141 do 413 lokali.

Łódź i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – najtańsze rynki

W Łodzi ceny nowych mieszkań od początku roku praktycznie stoją w miejscu, oscylując wokół 11 600 zł za mkw. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy oferują lokale średnio po 11 200 zł za metr. Co istotne, w ujęciu rocznym to jedyny rynek, gdzie ceny są niższe niż rok temu – o około 1 procent.

Na obu tych rynkach deweloperzy aktywnie zabiegają o klientów, m.in. otwierając się na negocjacje cenowe. Efekty tych działań są jednak ograniczone – sprzedaż nie rośnie zgodnie z oczekiwaniami.

Gotowe mieszkania hamują presję cenową

Kluczowym czynnikiem kształtującym obecną sytuację jest rekordowa podaż, a zwłaszcza wysoki udział lokali już wybudowanych lub bliskich oddania. W niektórych metropoliach niesprzedane gotowe mieszkania stanowią od 20 do 30 procent całej oferty deweloperskiej.

Jak wskazuje Marek Wielgo, lokale oddane do użytkowania lub planowane do odbioru w najbliższych miesiącach odpowiadają dziś za 40–50 procent transakcji na rynku pierwotnym. To bezpośrednio ogranicza możliwości podnoszenia cen przez deweloperów, szczególnie tam, gdzie podaż wyraźnie przewyższa popyt.

Aż 70 procent deweloperów nie planuje zmian w cennikach. Część z nich spodziewa się przy tym gorszych wyników sprzedaży w kolejnych miesiącach.

Zdolność kredytowa spada mimo stabilnych stóp

Dodatkowym czynnikiem ograniczającym popyt jest malejąca zdolność kredytowa polskich gospodarstw domowych. Jak wynika z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl, dzieje się tak mimo braku podwyżek stóp procentowych. To ważny sygnał dla osób planujących zakup mieszkania na kredyt – warunki finansowania mogą być trudniejsze, niż sugeruje sama wysokość stóp.

Roczne zestawienie: Warszawa na czele wzrostów

Porównując dane rok do roku, największy wzrost cen odnotowała Warszawa – o około 10 procent. Trójmiasto i Poznań zanotowały wzrosty rzędu 5–6 procent, Wrocław – około 4 procent, a Kraków – około 3 procent. Na drugim biegunie znajdują się Łódź (wzrost o zaledwie 1 procent) i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (spadek o 1 procent).

Obraz rynku w maju 2026 roku jest więc niejednoznaczny. Stabilizacja cen nie oznacza, że kupujący mają do czynienia z rynkiem kupującego wszędzie w równym stopniu. Warszawa pozostaje rynkiem dynamicznym, podczas gdy mniejsze ośrodki wchodzą w fazę wyraźnego schłodzenia.